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“房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%”。

2022年11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)定商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《通知》對(duì)于改善流動(dòng)性的意義是積極和顯著的，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)無(wú)法享受此類政策。

“資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，這一點(diǎn)具有突破性和創(chuàng)新性。過(guò)去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

不得超過(guò)資金額度30%

《通知》共12條，分別在置換額度、申請(qǐng)流程、資金使用方式等方面作出了規(guī)定，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》指出，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

有房企高管11月14日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這方面我們有過(guò)接觸洽談，但我們的理解是賬戶中還是要留夠保交樓資金。保交樓保兌付還是當(dāng)前的重中之重。”

對(duì)于申請(qǐng)資格，《通知》要求，“商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面的明顯放松，對(duì)于房企預(yù)售資金的盤(pán)活和改善流動(dòng)性問(wèn)題具有積極作用。“銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認(rèn)可。過(guò)去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，有助于各地工作的開(kāi)展。通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預(yù)售資金，減少了預(yù)售資金的沉淀，對(duì)于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。”

優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)

對(duì)于保函使用方法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)做好審核工作，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)解讀為：“房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。”

事實(shí)上目前對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，一些房企仍舊能有“花招”繞過(guò)監(jiān)管，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在此前的調(diào)查中得知，一些項(xiàng)目會(huì)引導(dǎo)購(gòu)房人將購(gòu)房款打入自己的企業(yè)賬戶而非監(jiān)管賬戶，直到需要網(wǎng)簽時(shí)才打入監(jiān)管賬戶中，這樣就使得房企能夠繞過(guò)監(jiān)管，更加“靈活”地使用這筆龐大的購(gòu)房款。

對(duì)于資金使用，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

不過(guò)，不是所有商業(yè)銀行都能出具保函，《通知》規(guī)定，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

因而對(duì)于出函銀行也有著明確的責(zé)任要求，《通知》表示：“在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行保函政策出臺(tái)，其實(shí)有一個(gè)大背景，即近期高層關(guān)注了處于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)邊緣線的企業(yè)。此類企業(yè)總體是安全的，但若是資金面出問(wèn)題，也容易產(chǎn)生新的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件，所以和此前對(duì)民企擔(dān)保發(fā)債的思路是高度一致的。

“此次被置換出來(lái)的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說(shuō)‘可以蓋樓也可以還債’，這也有助于房企通過(guò)此類資金來(lái)償還債務(wù)，有助于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的更好化解。”

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