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房貸問題引發(fā)的輿論風(fēng)波還在延續(xù)。近期市場(chǎng)有聲音呼吁，存量房貸利率和新增房貸利率之間過大的息差，是導(dǎo)致當(dāng)前居民提前還貸的主要原因，這導(dǎo)致居民部門資產(chǎn)負(fù)債表收縮，是當(dāng)下消費(fèi)不振乃至經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要障礙。因此銀行應(yīng)該降低存量房貸利率，理由則是“2008年有過先例”。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)看似公允，但推敲下來卻不成立。首先，雖然“08年存量房貸利率調(diào)降”有過先例，但當(dāng)時(shí)利率調(diào)降的主要?jiǎng)幽苁鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而非官方干預(yù)。央行當(dāng)年的正式口徑是，“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。這更多是對(duì)彼時(shí)按揭貸款市場(chǎng)現(xiàn)況的認(rèn)可，因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭會(huì)導(dǎo)致存量客戶流失，銀行本身就有動(dòng)能去調(diào)降利率。而現(xiàn)在，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)被嚴(yán)格禁止，商業(yè)銀行在存量客戶上面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力是非常小的。

其次，主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房貸利率與新增房貸利率之間因利率波動(dòng)而形成息差是常態(tài)，且當(dāng)事雙方無法事先預(yù)知。如果因?yàn)樾略龇抠J利率比存量房貸利率低，就要求銀行降低存量利率，那么當(dāng)新增房貸利率比存量房貸利率高的時(shí)候，銀行是不是可以調(diào)升存量利率？因此，此類觀點(diǎn)在邏輯上講不通。從過往實(shí)際情況看，提前還貸也不是什么新鮮事，反而更多是居民部門的理性選擇。

最后，一如央行當(dāng)年對(duì)存量房貸利率調(diào)整的態(tài)度，說明此事更多關(guān)乎商業(yè)銀行與客戶之間的合同，并不存在銀行是否“應(yīng)該”讓利的問題。筆者認(rèn)為，這一點(diǎn)在當(dāng)下仍然成立。從合同的角度，雙方都有權(quán)利按照預(yù)先約定的條款行事，不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。自愿訂立的合同，任何單位和個(gè)人也不得非法干預(yù)。居民按合同約定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，商業(yè)銀行有義務(wù)予以配合。居民申請(qǐng)調(diào)降存量房貸利率，商業(yè)銀行也有權(quán)予以拒絕。

要指出的是，從08年的經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)整存量房貸利率并非如某些觀點(diǎn)認(rèn)為的那樣“有百利而無一害”。當(dāng)前來看，不僅每位購房者和銀行簽訂的房貸合同都不一樣，統(tǒng)一“打折”容易滋生套利空間。極端情況下，甚至不排除炒房之風(fēng)死灰復(fù)燃，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這更是不利的。

當(dāng)前不論是居民提前還貸，還是居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表收縮，這些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都是結(jié)果而非原因。其背后的深層次原因仍然是疫情疊加經(jīng)濟(jì)周期導(dǎo)致的信心問題，這不是簡(jiǎn)單的復(fù)制一次存量房貸利率降息就能解決的。提前還貸的另一面，正是此前輿論熱議的“超額儲(chǔ)蓄”現(xiàn)象——居民部門并非缺乏消費(fèi)能力，問題的核心還是在于對(duì)未來的預(yù)期。筆者認(rèn)為，這一方面要靜待經(jīng)濟(jì)周期和利率周期走出來，但更重要的是要想辦法讓居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自身收入形成更樂觀的預(yù)期。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 新增房貸 資產(chǎn)負(fù)債表 合同約定