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房貸問題引發的輿論風波還在延續。近期市場有聲音呼吁，存量房貸利率和新增房貸利率之間過大的息差，是導致當前居民提前還貸的主要原因，這導致居民部門資產負債表收縮，是當下消費不振乃至經濟復蘇的主要障礙。因此銀行應該降低存量房貸利率，理由則是“2008年有過先例”。

筆者認為，這種觀點看似公允，但推敲下來卻不成立。首先，雖然“08年存量房貸利率調降”有過先例，但當時利率調降的主要動能是市場競爭而非官方干預。央行當年的正式口徑是，“金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平”。這更多是對彼時按揭貸款市場現況的認可，因為轉按揭會導致存量客戶流失，銀行本身就有動能去調降利率。而現在，轉按揭業務被嚴格禁止，商業銀行在存量客戶上面臨的競爭壓力是非常小的。

其次，主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房貸利率與新增房貸利率之間因利率波動而形成息差是常態，且當事雙方無法事先預知。如果因為新增房貸利率比存量房貸利率低，就要求銀行降低存量利率，那么當新增房貸利率比存量房貸利率高的時候，銀行是不是可以調升存量利率？因此，此類觀點在邏輯上講不通。從過往實際情況看，提前還貸也不是什么新鮮事，反而更多是居民部門的理性選擇。

最后，一如央行當年對存量房貸利率調整的態度，說明此事更多關乎商業銀行與客戶之間的合同，并不存在銀行是否“應該”讓利的問題。筆者認為，這一點在當下仍然成立。從合同的角度，雙方都有權利按照預先約定的條款行事，不得將自己的意志強加給另一方。自愿訂立的合同，任何單位和個人也不得非法干預。居民按合同約定申請提前還貸，商業銀行有義務予以配合。居民申請調降存量房貸利率，商業銀行也有權予以拒絕。

要指出的是，從08年的經驗來看，調整存量房貸利率并非如某些觀點認為的那樣“有百利而無一害”。當前來看，不僅每位購房者和銀行簽訂的房貸合同都不一樣，統一“打折”容易滋生套利空間。極端情況下，甚至不排除炒房之風死灰復燃，從長遠來看這更是不利的。

當前不論是居民提前還貸，還是居民部門的資產負債表收縮，這些經濟現象都是結果而非原因。其背后的深層次原因仍然是疫情疊加經濟周期導致的信心問題，這不是簡單的復制一次存量房貸利率降息就能解決的。提前還貸的另一面，正是此前輿論熱議的“超額儲蓄”現象——居民部門并非缺乏消費能力，問題的核心還是在于對未來的預期。筆者認為，這一方面要靜待經濟周期和利率周期走出來，但更重要的是要想辦法讓居民對未來經濟發展、自身收入形成更樂觀的預期。

關鍵詞： 商業銀行 新增房貸 資產負債表 合同約定