日前，福建省發(fā)文加強房地產預售資金監(jiān)管，對房地產項目預售資金的管理、繳存、使用等進行詳細規(guī)范，其中提出，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”，專款專用。同時也表示，支持信用良好、管理規(guī)范的房企使用保函替代預售監(jiān)管資金。

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業(yè)內人士認為，福建此次對預售資金實行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，將減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

福建省加強預售資金監(jiān)管

5月29日，福建省住建廳發(fā)布了《關于進一步加強房地產項目預售資金監(jiān)管的通知》，出臺了四方面措施，規(guī)范商品房預售行為，從嚴預售資金監(jiān)管。

一是實行專戶管理。房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議應當明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門三方權力義務和違約責任。

二是規(guī)范資金繳存。房地產開發(fā)企業(yè)應在合同簽約前書面提示購房人，告知應該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時辦理商品房買賣合同網簽。房地產開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”。

三是完善使用管理。房地產管理部門要結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調項目公司預售資金。要結合房地產開發(fā)企業(yè)信用評價，實施預售資金監(jiān)管分級管控，支持信用良好、管理規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)，使用保函替代預售監(jiān)管資金。

四是強化風險防控。房地產管理部門要建立預售資金異動預警機制；對房地產開發(fā)企業(yè)及營銷機構違規(guī)預售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；對施工單位、監(jiān)理單位配合開發(fā)企業(yè)騰挪套取預售資金的，由行業(yè)主管部門予以曝光，將其不良行為記入信用檔案，按照相關規(guī)定予以信用扣分；對商業(yè)銀行未將預售資金監(jiān)管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預售監(jiān)管資金的，房地產管理部門應將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時書面函告當地人行、銀保監(jiān)部門，追繳被違規(guī)劃扣的資金。

福建省住建廳要求，即日起各地要全面排查各在建在售商品房項目預售資金監(jiān)管落實情況，嚴防企業(yè)違規(guī)使用預售資金，引發(fā)新的項目風險，檢查和處置情況于6月15日前報送省廳。

多角度堵住預售資金“體外循環(huán)”漏洞

對于福建省預售資金監(jiān)管新政的內容，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，首先，文件明確了房企、監(jiān)管銀行及監(jiān)管部門三方的權利和責任，防止一旦發(fā)生問題出現(xiàn)機構扯皮現(xiàn)象。第二，文件規(guī)范了預售資金的繳存流程，專款專用，防止預售資金“體外循環(huán)”及挪用。第三，文件在加強監(jiān)管的同時，對預售資金監(jiān)管額度保持靈活性，對信用良好的企業(yè)可以使用保函代替監(jiān)管資金，也是正向激勵。

劉水認為，福建此次對預售資金實行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，將減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次福建新政最大亮點是從多個角度堵住了預售資金“體外循環(huán)”漏洞，包括堵住自動扣款等漏洞，及時告知凍結劃款，要求定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”，做好明察暗訪工作，嚴管擅自劃款行為，建立預警機制等。

嚴躍進認為，此次福建政策的出發(fā)點主要是嚴防企業(yè)違規(guī)使用預售資金引發(fā)新的項目風險。從今年防范房地產金融風險的角度出發(fā)，各地依然要把預售資金監(jiān)管工作做好，積極落實相關政策，防范衍生出新的風險問題。另外，政策明確，要優(yōu)化預售資金的申請審核和撥付流程。從這個角度看，一些優(yōu)秀房企還是可以享受到優(yōu)惠政策的，包括保函替換制度等，類似優(yōu)惠和鼓勵措施也是后續(xù)各地要推進的內容。

校對：姚遠

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