元旦剛過5天，樓市又迎來重磅利好。

1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這是對2022年9月29日《人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態化，或長效機制化的執行。9月2日，央行銀保監發布的文件，針對2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。而1月5日的文件，則是將這一政策常態化執行，或按長效機制來執行。

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1月5日的文件，還明確了這一政策實施的機制，最重點的就是明確了評估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期（2022年9月-2022年11月），若連續3個月同環比下跌，可自主決定自下一個季度（2023年一季度）起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。直至評估期，連續三個月同環比上漲，才實現利率的進入常規政策執行軌道。

圖片來源：廣發證券(000776)發展研究中心

根據國家統計局發布的9月、10月、11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況梳理得出，共有38個城市符合動態調整房貸利率下限條件。具體包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房價不穩，也是需求端疲弱，供給端風險繼續釋放的根源。無論對于促進住房改善和消費，還是支持剛需和改善性需求，也很難實現。而且，房價下跌的城市，很多已經下跌超過1年，甚至超過兩年，也進入了下跌的惡性循環，需要政策及時對沖。

因此，通過下調利率來對沖，形成新利率與存量房貸利率的差距，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預期，以對沖房價下行的壓力。不過，也要注意此類政策有可能使得市場認為，利率還會下降，而且一直處于下降區間，買房換房者就抱著“等等看”，希望利率更低的觀望心態，導致政策效應下降。

此外，李宇嘉認為，應該嘗試降低存量房貸的利率。目前樓市的問題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續數年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經濟下行、部分行業（地產、金融、互聯網、教培、資本平臺等）受到整治，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。

值得注意的是，在人民銀行、銀保監會發布通知的同一天，住建部部長倪虹在接受央視專訪時也做出了關于樓市政策的重要表述。

倪虹強調，要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析認為，此次政策的重要意義在于，其為2023年住房工作和兩會住房政策明確了總的思路。尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場對內需和防風險兩個領域的重要作用。相關房企和金融機構要積極學習住建部住房政策內容，主動讓業務推進具有正確的方向和科學的應對。

關鍵詞： 人民銀行 首套住房貸款 利率下限 商品住宅