2022年,房地產行業經歷了諸多挑戰,不少城市的房價、商品房交易規模雙雙低溫徘徊。也正是在2022年,房地產政策風向全面轉向寬松,國家將住房消費作為釋放內需潛力的重點之一,大力支持剛性和改善性住房需求。
2023年房地產市場會怎么走?購房人應該及時止損,還是趁機抄底?租購并舉的格局下,租房人群會迎來哪些利好?
房地產進入新周期,提振信心已成共識
(資料圖片)
房地產業的重要性被重估。2022年12月,“房地產是國民經濟的支柱產業”被重提。近日,58安居客房產研究院分院院長張波在“波哥聊樓市之2023年十大趨勢發布會”上指出,時隔20年再次明確房地產是國民經濟支柱產業,這意味著2023年的各項鼓勵性政策會加快出臺。
比如在需求端,涉及放松“四限”、下調首付比例、放寬二套房認定等增量政策有望進一步發力。5年期以上LPR仍有下調空間。同時,對于存量高利率按揭貸款,利率也有望適度下調。
對于普通購房者來說,若此時買房,則政策相對寬松,購房門檻有所降低,購房成本也將低于之前。
房地產業相關風險也受到高度關注。官方表態將2023年房地產工作概括為增信心、防風險和促轉型三個方面。
防風險的重點在于房企端。張波指出,2022年,房企受困于資金回籠放緩,疊加融資環境收緊,債務違約風險加大。
他認為,只有“既保交樓又保房企”,才能穩經濟、防風險,打通市場循環,更有利于消費者信心的恢復。2023年,預計在重點做好“保交樓”的同時,房企各項融資渠道重新開閘,優質房企將重獲生機,整個行業可能會迎來一波重組并購潮,行業風險有望進一步緩釋。
房價告別“普漲時代”,上漲與下跌并行
房地產進入新周期還意味著房地產市場將告別此前的房價“普漲時代”,真正迎來行業拐點和城市分化,房地產更多回歸民生屬性。真正買房解決居住問題或者用來改善居住條件的購房者將受到政策鼓勵。
一般來說,考慮到大多數人“買漲不買跌”的心理,當房價處于一輪復蘇上行的開端時,買房窗口期就出現了。
那么2023年,房價會漲嗎?張波認為,今年房價或繼續呈現“K”型分化的趨勢,也就是說上漲與下跌并行,部分城市的房價繼續往上走,另有一部分城市的房價已跌回多年前,并且持續調整。
在開啟上漲趨勢的部分熱點城市,買房窗口可能正在打開,但在人口凈流出的收縮型城市,房價調整還會持續一段時間,直到與當地需求和購買力真正形成平衡。
張波認為,一二線城市新房豪宅化的趨勢會持續,改善性購房需求會逐漸超過剛需成為樓市主力;而在三四線城市,中低價位住宅的占比或持續提升。購房者需要對所在城市房地產需求進行分析,該止損的止損,該入市的入市,避免盲目跟風。
優質房企將獲重生,“租購并舉”駛入快車道
如果選擇購買新房,購房者可能會選擇相對優質房企的樓盤。那么哪些房企在新的發展模式下,更能有優勢?
張波認為,主要有四大類:
1. 優質的頭部房企。中央層面明確表態要支持優質的頭部房企,中央經濟會議上也有明確說明,從這個鏈路上來說,“優等生”肯定是被優先救助的。
2. “三道紅線”綠檔房企。一道紅線都沒踩中的房企,被歸為綠檔。當前,雖然該政策的執行度和關注度逐漸淡去,但仍不失為房企穩健發展的一個參考指標。
3. 拿地補倉未來有貨可賣的房企。2022年,雖然不少房企大幅降低拿地份額,但是也有不少房企積極補倉。保利發展、碧桂園近兩年累計新增的土地貨值均超6000億元;萬科、中海、華潤的新增貨值分別達5518億、5159億和5109億。此外,綠城中國、招商蛇口(001979)、龍湖集團等房企的新增土地貨值,均在3000億以上。
4. 聚焦主航道,穩扎穩打不激進的房企。這方面的正向典范,如萬科、綠城、龍湖等優質的民營成分房企,以及保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。發展腳步邁的太快,或是產業布局上過于多元化,容易出現資金困難,最終難在經濟產業升級轉型的大潮中深耕下去。
如果選擇不買房,租房住也不失為一個不錯的選擇。整個房地產的推進,一定不只有商品房和買賣房交易,租賃也是一個最重要當中的一環。2022年住房租賃政策端以完善監管、支持推進保障性租賃住房落地為主要方向,對住房租賃企業、經紀機構、中介機構、承租人等市場主體權益進一步規范完善,有利于行業長期健康發展。住房租賃政策利好頻出,“租購并舉”也正在駛入快車道。
未來隨著流動人口不斷增多,城鎮化率不斷提升,租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億,按其租金占收入比重30%,并且可支配收入增速保持和GDP一致,預計租賃市場規模達5萬億元。背靠萬億級租賃市場,租房或將成為房企新賽道。
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