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新年剛過，央行、銀保監(jiān)會宣布對首套房貸利率政策實行動態(tài)調(diào)整，即新房價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋追抠J利率下限。住建部部長在接受媒體專訪時也表示，對購買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都給予政策支持。央行、監(jiān)管、住建三大部委同時發(fā)聲，助力房地產(chǎn)市場回暖。

實際上，從去年以來，全國各地已陸續(xù)出臺一系列刺激住房消費的政策措施：下調(diào)首套房貸利率下限、放寬首套房認定標準、降低首套房首付比例、換購住房個稅減免、支持團購住房、發(fā)購房補貼、提高公積金貸款額度、帶押過戶等，但實施效果并不理想，房地產(chǎn)市場仍持續(xù)下行。據(jù)中指研究院最新報告顯示，去年12月，全國百城新建住宅房價環(huán)比跌幅擴大至0.08%，連跌6個月；新建及二手住宅環(huán)比下跌城市數(shù)量，分別擴大至68個和80個，較11月分別增11個和5個；新建住宅價格年度累計下跌的城市共有70個，二手住宅價格年度累跌城市數(shù)目73個，下跌城市數(shù)量分別較2021年大幅增加55個及36個。

限購、限貸和限售一直被作為房地產(chǎn)政策調(diào)控的利器，提振房地產(chǎn)經(jīng)濟重點圍繞這三個方面松綁放權(quán)。當前，房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點在降低住房貸款融資成本、增加貸款額度和減少一、二手房交易環(huán)節(jié)費用上。可以說，制約限貸、限售的政策性障礙幾乎全部解除，但為什么房地產(chǎn)市場仍低迷不振呢？

大家都知道，疫情反復(fù)、經(jīng)濟下行和人口紅利下降是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)持續(xù)下滑的最直接原因，其背后的核心問題是住房消費需求動能不足，消費者市場預(yù)期減弱。從市場供求關(guān)系看，房子供給總體過剩，但匹配市場需求的有效供給不足。房地產(chǎn)市場需求可劃分為三大類：第一類是低收入人群的住房保障性需求；第二類是中等收入人群的住房改善性需求；第三類是高端收入人群的住房投資性需求。這三類人群購買力不同，消費心態(tài)也不同：想買房的剛需人群沒錢買房，貸款利息再降也買不起，這部分人屬于“想買但不敢買”的奢望人群；中產(chǎn)階層有房子住，也有改善需求的動機，但需求不急迫，這部分人屬于“可買也可不買”的觀望人群；真正有錢人不需要貸款也能買得起，但沒資格買不了，這部分人屬于“能買卻買不了”的渴望人群。

從當前情勢看，提振房地產(chǎn)經(jīng)濟僅靠剛需拉動顯然“小馬拉大車”，只有因勢利導(dǎo)、優(yōu)化調(diào)整限購政策，最大程度釋放改善性、投資性需求，房地產(chǎn)才可能企穩(wěn)回升。12月26日，東莞全面放開限購，一個周時間新房成交量環(huán)比大漲950%。可以預(yù)見，大部分城市會緊隨其后，逐步放松、放開限購。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 投資性需求 房地產(chǎn)政策 首付比例