證券時報記者 趙夢橋

REITs的高配售比例一直是發行過程中的慣例，戰略配售比例超過七成的產品比比皆是，而留給普通散戶的份額往往較少，以萬元認購最終獲配幾十元的現象時有發生。在REITs二級市場走勢強勁的背景下，散戶打新的熱情高燒不退卻最終收益寥寥。

有業內人士認為，機構投資者積極參與雖然有助于REITs發行，但是其占比過高同樣存在弊端，適度擴大散戶投資者的認購比例或是未來REITs發行的趨勢。

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優質REITs僧多粥少

散戶打新難有高收益

3月5日，中航京能光伏REIT與中信建投(601066)國家電投新能源REIT兩單REITs發布詢價公告，從公開信息了解到，兩單項目的戰略配售部分占比較高，其中中航京能光伏REIT占比達79%，中信建投國家電投新能源REIT占比也達到75%。

說明書中提到，中航京能光伏REIT原始權益人與同一控制下關聯方的董事、監事及高級管理人員(特別是對原始權益人公司治理及發展有較大貢獻的人員)通過鉑紳思文5號私募證券投資基金(簡稱“思文5號基金”)參與本次戰略配售。基金規模1.6億元，這一現象在已經上市的產品中尚屬首次。

REITs的高配售比例一直是發行過程中的慣例，除了上述兩只基金外，已發行的產品中平均戰略配售比例達到67%。其中中金安徽交控REIT最高，達到80%，其次是富國首創水務REIT等7只產品配售比例超過70%，最低的是國泰君安(601211)臨港創新產業園REIT與華安張江光大REIT兩只產品，均約為55%。

天相投顧解釋其中原因時認為，首先，戰略配售的機構往往屬于專業投資者，其對于項目風險與收益的研究相較于普通投資者往往更深入，因此在REITs詢價發行過程中有利于資產合理定價；另外，參與戰略配售的機構屬于長期資金，其積極參與也有利于穩定市場預期，有助于REITs的成功發行。

得益于底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，REITs產品在二級市場的表現非常亮眼，如華安張江光大REIT、紅土創新鹽田港(000088)REIT以及中金普洛斯REIT三只產品上市以來漲超30%，這在同期間內震蕩的大盤走勢下更為難得。因此REITs在發行的過程中總是備受散戶投資者熱捧，網下認購頻頻創出百倍紀錄，普通投資者以1萬元認購，往往只能獲配幾十元的額度，散戶“打新”的熱情高燒不退，但最終卻難有高收益。

天相投顧同時也認為，機構投資者積極參與雖然有助于REITs發行，但是其占比過高同樣存在弊端。首先，由于戰略配售投資者認購的份額在鎖定期內無法流通，這就容易造成二級市場流通的份額占比較小，流動性缺乏可能造成流通份額過高的價格波動，一些規模較小的REITs尤其如此；另外，散戶占比過低也使得普通投資者無法充分分享REITs資產所帶來的收益，造成散戶參與感較低，從長期來看不利于擴大REITs市場的規模。因此，適度擴大散戶投資者的認購比例或是未來REITs發行的趨勢。

解禁沖擊有限

機構長期持有意愿較強

在REITs基金被機構投資者高比例持有之時，市場也在擔心如果大規模解禁，是否會造成行情大幅度波動，導致散戶投資者不僅在打新期間分的蛋糕較小，而且在二級市場中難逃虧損。

據了解，公募REITs在發行時總份額分為三部分，分別面向戰略配售投資者、網下投資者和公眾投資者發售。其中，原始權益人的限售期為60個月，原始權益人關聯方的限售期為36個月，其他戰略配售投資者的限售期為12個月。

去年6月，首批REITs基金迎來周年考，其他戰略配售投資者限售部分解禁，投資者對此給予了高度關注。回顧當時的行情，可以發現，市場預期解禁影響短期價格，因此在5月底6月初，首批上市的9只REITs經歷了不同程度的回調，提前釋放了解禁壓力，解禁期表現相對平穩。

天相投顧表示，REITs和目前市場的權益、債券類產品收益相關性較低，仍屬于稀缺資源，對機構投資者來說具有良好的配置價值，未來機構的參與熱情預計只會更高。因此，在REITs資產規模相較于資本市場規模仍低的情況下，機構未來大規模減持的可能性較低。

華北一位基金公司高管對記者表示，以原始權益人為例，雖然有5年的限售期，但是作為基礎設施項目的原持有人，他們減持的可能性微乎其微，且對于機構投資者而言，REITs項目的分紅率非常有吸引力。“現在銀行定存利率相對而言比較低，而REITs每年固定分紅可以超過4%，對于機構投資者來說是非常優質的資產了，適合長期拿著。”他說。

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