伴隨著各大房企的大規模涌入產業地產，產業園區行業競爭勢必將更加“血腥”，園區的差異化競爭將成為產業園區打開成功之門的關鍵鑰匙，而做好園區的差異化競爭可分為兩個方面。

(一)做好產業園區定位的差異化。這也是重點，目前有很多產業都是過剩的，傳統產業領域70-80%都是過剩的，但最過剩的莫過于產業園區。如何做好產業園區的差異化定位?有以下幾點值得借鑒：

一是要根植于當地的產業基礎和資源稟賦。深挖當地的產業資源、區位優勢及人文環境，以此找到產業園發展的DNA，并通過這個DNA來進行產業園整體規劃。

二是要有非常突出的產業IP(知識產權)。產業IP就等同于新產業+強IP。首先新產業，比如產業園定位可以是工業機器人、服務機器人、特種機器人方向，也可以是人工智能產業方向，確保在產業方向上形成差異化;其次強IP，依托龍頭企業形成強IP。

三是可通過產業服務體現。成熟的公共服務體系，高效的產業基金資金扶持，完善的產業公共服務平臺等，這些產業服務也可以成為園區差異化的來源。

(二)做好運營與服務。產業與住宅相比，盈利是個比較漫長的過程，前期投入也很大。畢竟產業園是個硬骨頭，不像住宅類產品具有高周轉、盈利快的特點。產業園區運營要有工匠精神和情懷，慢慢地細磨，把商業模式要設計好。

在粵港澳大灣區統籌協同發展背景下，產業園區運營最需解決的是產業三部曲，即產業導入、產業運營和產業發展壯大。雖然產業運營服務在中間，但其橫跨兩端，有很多差異化服務可以挖掘。在進行產業導入時，園區就已經在考慮產業運營服務。

成熟的產業運營服務應包括以下幾個方面：一是為產業發展提供的運營平臺;二是為企業發展提供的公共服務平臺;三是為入駐的企業家和員工提供的服務平臺。