最近，南京有多家公寓項目爆發維權，其焦點都是“商辦性質改公寓”，引起了不少公寓業主的擔憂，很多人回去查看購房合同后發現自己買的公寓也存在同樣的問題。近日，本網就接到了一位粉絲的投訴，稱江寧銀城一方山在售的精裝小戶型產品實際性質是“社區中心”，然而銷售當時承諾房屋完全可以當做公寓居住，樣板房也是按照公寓形式布置的，到底是怎么回事呢?

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社區中心“做”公寓 銷售稱：“打擦邊球”

銀城一方山不是第一次曝出相關問題，3月份，本網也曾收到投訴，報道過該項目違規收取電商費、銷售工抵房等問題。(相關鏈接：收取電商費用!金融用地改公寓!銀城一方山涉嫌多項違規!)

5月，本網再次來到銀城一方山的售樓處，目前在售的是學院派成品HOUSE產品。置業顧問表示，目前這批房源還有少量在售，且價格較低，只有1.4-1.5萬/㎡，精裝修，而此前售價為1.8-2萬/㎡。這個售價，即使是商業類產品，也是非常低的定價了，為何價格這么低?置業顧問的解釋是，這幾套房源是當初抵給供應商的，現在供應商委托開發商代賣，想盡快出手，因此價格較低。

真的是這樣嗎?還是產品與一般公寓有什么不同?帶著疑問，本網參觀了項目的樣板房。

本網發現，銀城一方山學院派是獨立于原小區的一棟樓，大約五六層高。置業顧問介紹：“我們1樓就是商鋪，2-5層就是做成這種公寓型的單室套。”那么現在有人住進來了嗎?“早就入住了，有租的，也有自己住的。一般租這種公寓都是有特定的人群的，比較講究品質和調性，所以租公寓。”

言談之間，都是在提示買房人，這個產品是可以當做公寓居住的，而樣板房的展示更是完全按照居住類型的產品來布置的。

樣板間實景

本網在現場看到，已經有戶主在這里長期居住了，而附近的中介也表示，這里基本都是住的，有些是大學老師暫時沒有購房資格，就先買一套自己住，也有一些人平時住這里，周末回家，學生租房也有。

但當回到售樓處，置業顧問才告知本網，銀城一方山學院派成品HOUSE的實際性質是社區中心，目前開發商已經為項目整體辦理了分割好產權的房產證。

那么，社區中心應該做什么用途呢?理論上說是為社區配套服務的商業設施，不能做辦公和公寓。本網提出近期有“辦公改公寓”的維權事件，置業顧問則表示，社區用地和辦公用地、公寓用地一樣都是40年產權的，用是一樣用，可以注冊公司，可以住，可以買賣，“其實就是打個擦邊球吧”。

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規劃局：社區中心不能更改用途

對于用地性質的問題，2017年3月10日，南京市規劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產局發布通知，明確禁止“商改住”的做法。該通知中明確表明：“商業辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。”同時還規定：“房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途”。

本網致電江寧區規劃局，工作人員表示，如果規劃為社區中心，是不能作其他用途，不能居住，也不能辦公。

那么這種情況會有例外嗎?比如中途規劃更改了，是否可以改變用途?工作人員告訴本網，銀城一方山社區中心如果已經領取了房產證，且房產證上標明為社區中心，那就是說已經按照規劃建好了，驗收過了，不允許改的。

工作人員進一步提醒，這樣的房子肯定有風險，最好不要買。因為如果沒有按照用途用，后期出了問題，業主就是相關責任人。比如社區中心性質不能用作居住，但業主出租給別人居住，萬一出了什么事情，就只能業主自己承擔。

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開發商：樣板房只是空間展示

本網聯系了銀城地產江寧公司副總經理朱群，他表示，銷售過程中置業顧問都會向客戶告知清楚產品的性質，并沒有宣傳它是公寓，或者辦公。

本網提到樣板房都是按照居住的標準來布置的，對于買房人來說是否有引導，朱總稱：“社區金融不代表不能擺家具，樣板房只是空間展示，至于客戶買來以后是做居住、做辦公，那業主是根據自己的需要以及法律法規約定。”“我買了寫字樓，我也可以在里面放張床睡覺，這個看業主自己對功能空間的使用情況。”

業內人士表示，銀城一方山學院派的做法是在打擦邊球，雖然宣傳上并沒有強調公寓，但實際展示卻是帶有很強的引導性的，一般對商業性質類型的產品不了解的買房人，會自然而然以為是公寓，而銷售為了賣房，即使說明了性質，也會盡量弱化一些“不利信息”，甚至對買房人做一些承諾，讓買房人放松警惕，實則這類產品還是有一定隱患的。

有專業人士曾指出，商業性質的產品中，如不具備居住功能，則規劃時不會設計每戶內的獨立下水，而有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排污管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家后，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。

南京消協房地產委委員陶然律師表示，從法律的角度來說，金融服務用地/社區金融中心是可以轉讓的。但是，商服用地并不能用作居住公寓，開發商的設計、建設、銷售、使用都必須按照土地和規劃的用途進行，而買受人的使用也受一定限制。如果開發商將其當作公寓出售，則涉嫌虛構和誤導。

目前本網已將此事舉報到相關部門，江寧市場監督管理局已介入調查，等待最終的調查結果。銀城一方山是否涉嫌虛構和誤導，本網將繼續關注。