文/樂居財經 楊宏彬

佳兆業躍居百強房企的背后，“爛尾樓”與“舊改”功不可沒。

(資料圖片)

其在行業中的第一通金，就來源爛尾樓改造。1999年，接手深圳布吉爛尾別墅，佳兆業通過修改景觀規劃，將其改造為開放式主題公園“桂芳園”，后續一共開發8期，成為當地第一個大型社區。

之后通過陸續成功改造多個爛尾樓項目，佳兆業名聲大震。伴隨深圳新增土地的減少，政策鼓勵城中村、舊小區重建，舊改成為佳兆業發展的捷徑，此后一度被冠以“舊改之王”的稱號。2021年中報顯示，自公司成立以來，佳兆業成功轉化43個城市更新項目，轉化面積近1600萬㎡。

不過隨著公司流動性危機逐漸顯露，佳兆業無力再完成舊改，引援國資紓困動作頻頻發生。

4月26日，據天宸THECORNICHE微信公眾號消息，佳兆業佳園，即“天宸”項目，在政府的指導下引入國企深圳市福田安城投資運營有限責任公司進行合作。僅一天后，天宸THE CORNICHE戰略合作發布會在深圳舉行。

福田安城投公司由深圳市安居建業投資運營有限公司（下稱“安居建業”）與深圳市福田投資控股有限公司聯合成立，作為政企聯動共搭的、具有多重國資背景的投資運營平臺。進一步穿透，安居建業由深圳人才安居、深圳特區建工、深業集團、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。

同時，佳園項目將與長城資產、安居建業、福田投控建安集團等央國企單位開展深度且多方位的合作。

據了解，福田安城投未來將充分發揮“國資身份+市場化運作”疊加優勢，為天宸項目提供多維度的支持及服務，助力天宸項目更高品質地運營，推進項目的順利交付。

佳園項目往事

上世紀八十年代，建安集團為最早一批支援深圳建設的基建工程兵建設了一處生活辦公基地，名為東山小區。

隨著時間的推移，東山小區的建筑逐漸老舊。樓體破舊斑駁，石灰脫落，與旁邊的高樓大廈在一起顯得不太和諧，已經達到需要改造的時候。

而“舊改之王”佳兆業也嗅到商機。2014年，其與建安集團簽訂《東山小區項目開發合作協議》，由佳兆業主導進行更新改造。2017年11月，雙方簽署項目補充協議。

東山小區總占地面積約2.94萬平方米，分兩個地塊開發。佳兆業入主后，將其更命名為佳兆業佳園。一期項目用地面積7590平方米，計容建筑面積約4.88萬平方米。佳兆業表示，項目建成后將優先用于東山小區業主回遷。二期項目則為B116-0059地塊。

根據2019年中期業績會資料，佳兆業將東山小區規劃為高端住宅，可售面積10.5萬平方米，可售貨值高達126億元。

資料顯示，東山小區所處區位十分優越，屬深圳開發成熟的中心區，又是深圳市政府所在地，500米范圍有平安金融中心、會展中心、COCO Park等。

建安集團與佳兆業合資成立改造東山小區的公司名為深圳市佳宇坤房地產開發有限公司（下稱“佳宇坤”），該公司成立于2017年，注冊資金8.36億元。

目前，佳宇坤有兩名直接股東，深圳市佳旺基房地產開發有限公司（下稱“佳旺基”）及建安集團，分別持股65.50%及34.50%。佳旺基則是由鄧振龍及佳兆業集團分別持有30%及70%。折算下來，佳兆業在項目中持有的股權約48.85%。

此番紓困的主體福田安城投是今年4月剛剛成立的公司，由深圳市福田投資控股有限公司及安居建業各持50%。二者均是由深圳國資委實際控制。進一步穿透，安居建業由深圳人才安居、深圳特區建工、深業集團、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。

根據此前報告，東城小區的改造現狀為一期項目范圍內的建筑已完成拆除，2022年7月6日，已經舉行封頂儀式。深圳國資此次介入，或為多年未完成的舊改注入更多生機。

紓困專家的介入

隨著多個開發商的連續暴雷，面臨爛尾的項目也越來越多。而這也正是安居建業成立的原因。

據悉，深圳安居建業是深圳市政府為房地產業紓困解難、化解房地產行業風險而成立的市屬國有房地產平臺公司，主要針對深圳范圍內房地產項目提供“三保一防”任務，即保交樓、保民生、保穩定和防范化解房地產領域風險。

在佳兆業之前，安居建業對多家陷入流動性危機房企伸出援手，其中最典型的案例便是恒大。

4月中旬，深圳市向南實業股份有限公司發布關于向南舊改項目進展情況通告，通告表示，為實現保交樓目標，向南舊改項目引入深圳安居建業投資運營有限公司附屬項目公司“深圳市安和二號房地產開發有限公司作為向南一期項目開發主體。

據了解，向南舊改項目為2009年8月向南實業與恒大公司合作開發的城市更新單元項目。因為恒大暴雷，項目停滯許久，安居建業接手后，項目才迎來實質性進展。

而在更早之前，安居建業還單獨或聯和各路企業還接盤過恒大的超總地塊、龍華岳盟舊改的開發建設，以及主導恒大城市之光、恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈項目的保交付工作。

去年9月，益田股份公布的旗下益田御龍華府項目與安居建業合作的公告顯示，為積極響應國家政策，提振市場信心，益田在政府的指導下，引入國企——安居建業進行合作，為項目順利交樓助力護航。

除了安居建業外，佳兆業此前還得到過東方資產、華融資產的紓困，涉及佳兆業城市廣場的A、J兩個地塊的復工。去年4月初，佳兆業集團與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，三方將建立合資公司等載體進行合作，將舊改項目“成熟一個

相關公司：萬科sz000002

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