文｜一號企業家，作者｜朱虛侯

有三筆公募債券將要到期，剩余期限還有：

22D、59D、78D

(資料圖)

而這三筆公募債券余額則分別為：

20億、15.75億及5.58億元

41億元到期債券待償還，只是眼下大連萬達要面對的諸多難題之一，更棘手的還在后面，比如對賭協議約定的300億到期回購，仿如：

懸頂利刃

與萬達尚在與債權人周旋不同，中赫集團手里最頂的資產已經被擺上了貨架。

75套豪宅被壓上拍賣臺，以抵償總金額46.95億元的不良債權，好事者算了一下，折合6000萬元/套、30萬元/平方米。

若要問什么樣的豪宅這么貴，那就是名滿京城的：萬柳書院

2015年1月，萬柳書院取得預售證，其擬售價格為14.1萬元/平方米。

至今過去不過七八年，房價已經翻番了，可是背后的開發商卻也還不起債了，到如今抵現房，還要被萬人“圍觀”拍賣。

不知道中赫集團董事長周金輝，會不會和曾經首富王健林在《假行僧》中所唱的一樣：

我要人們都看到我，但不知道我是誰。

萬達的氛圍漸趨緊張

標題為“王健林啟動萬達集團境內債重組”的消息在這幾天不脛而走，似乎一時間都在傳萬達要整體債務大重組了。

然而定睛一看，實際卻是萬達集團正在與國內主要銀行商討境內貸款的無還本續貸方案，遠遠談不上整體債務重組。

而且還有消息更進一步說，就是工行的一筆貸款，萬達希望緩一緩。

一筆貸款竟然以訛傳訛成了境內債重組，果如此，是不是有人要借此機會營造點“氛圍感”？

好在王健林是懂氛圍感的，早年下屬匯報某地萬達樓盤起名“黃金屋”就被他當即否掉，理由是“完全土豪、又土又蠢”，然后自己給起了個名字：紅燈籠。

不愧是氛圍感大師。

在今次債務爆危局之時，與上述“萬達境內債重組”消息一同傳出的還有，“王健林不會躺平”的詞條，具體內容是：

王健林在內部會上承認萬達遇到了階段性的困難，但不會躺平更不會破產

內部會上的事說泄漏就泄漏，看來萬達的會議紀律也需要整頓了。

就連彭博社也援引知情人士稱，大連萬達集團正與部分債權銀行討論將今年到期的境內貸款實施無還本續貸操作，以應對集團目前的流動性挑戰。

內部會、知情人士，種種操作顯示萬達確實希望釋放一些信息給到市場。

但市場并沒有完全get到這一表態。

5月10日，受境內貸款相關負面傳聞影響，萬達中長端美元債下跌7-8美分，其中25、26年到期美元債跌破50美分。

與之相對應的是，5月5日，穆迪服務發布評級報告稱，將大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”）的主體信用評級由Ba1調低至Ba2。與此同時，穆迪將評級展望從穩定調整為評級下調觀察名單。

“評級下調反映了我們對萬達商業流動性和治理風險增加的擔憂，因為其流動性緩沖減少，融資渠道減弱，以及與最大股東大連萬達集團股份有限公司（Dalian Wanda Group Co., Ltd.，簡稱“大連萬達集團”）的關聯方交易增加。”穆迪分析師Alfred Hui表示：“如果物業管理子公司無法在2023年底前上市，該子公司Pre-IPO巨額融資回購義務將給公司增加流動性壓力”。

Hui補充稱：“列入評級下調觀察名單反映了萬達商業恢復融資渠道的能力存有不確定性，以及該公司對大連萬達集團的傳染風險敞口所產生的財務影響”。

穆迪下調萬達商管評級的做法雖然晚了點，但又是三大國際評級機構中首先下調其評級的。

這樣看起來，另外兩家反倒有些“手下留情”，只將發行人評級列入負面觀察名單，尚未下調。

4月底，惠譽將萬達商管“BB+”、萬達香港“BB”長期外幣發行人評級列入負面觀察名單。

標普也采取了與惠譽相同的措施，將發行人信用評級列入負面觀察名單。并稱，此舉反映了珠海商管上市結果和時間的不確定性。

像等待戈多一樣等待上市

毫不意外，評級機構將珠海萬達商管能否如期上市列為最大不確定性，而這其實也是萬達現今最大的風險所在。

而“如期”這兩個字其實也頗有意味，如誰的期？

第一個如期節點原本是2023年5月8日，據Debtwire上個月消息，倘若珠海萬達商管未能在5月底前完成在香港的IPO上市，萬達集團三筆離岸貸款的貸方可以要求提前全額償還，涉及13億美元。

而彼時，珠海萬達商管第三次遞交的招股書又將于4月26日左右失效，5月上市的可能性幾乎為零。

最后時刻，萬達向所有參貸行發出豁免同意申請，要求將合同約定的上市日期調整為2023年11月30日。權衡利弊，超過1/3的參貸行同意豁免，因此萬達不會被要求提前還款。這也就讓王健林贏得了：寶貴的喘息之機。

但第二個如期節點仍然未變，即當年為珠海萬達商管上市而簽下的“對賭協議”：

“若不能于2023年底成功上市，發行人（大連萬達商管，持有珠海萬達商管70%股份）需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。”（證監會下發問詢函語）

回溯起來，對賭協議的簽訂，對王健林來說也是“江湖救急”。

最早2014年時，萬達商業曾在港股上市，但上市600天里有一半的時間萬達商業的股價跌破發行價，王健林認為萬達被低估了，而且更重要的是：跟著我的朋友虧錢了。

所以萬達商業立馬又從港股退市私有化，轉而謀求A股上市。

但直到2018年仍然回A無望，而當時私有化時約定2018年8月31日前若未能在內地主板上市，萬達集團將回購全部股份，且向投資者支付12%至10%不等的利息。

不得已，萬達又引入了騰訊、蘇寧、京東、融創“接盤”。

但A股上市仍然懸在空中，到2021年3月，王健林放棄了，轉而謀求將萬達商管中輕資產部分拆分成珠海萬達商管，赴港股IPO。

當年9月，珠海萬達商管與22家投資者簽訂協議，除了四年前的騰訊，新晉投資者還有珠海國資委、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、華平投資、鄭裕彤家族等。

豪華投資者陣容，在此輪Pre-IPO一共為珠海萬達商管募資高達468億港元，同時簽訂了兩個對賭協議：

一是業績對賭，萬達承諾2021年至2023年實際凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元；

二是上市對賭，珠海萬達商管需在2023年底前完成上市，否則需要向投資者支付股權回顧款。

而珠海萬達商管在2021年及2022年上半年的凈利潤分別為35.12億元、40.47億元，不但2021年未完成業績承諾，2022年似乎也頗為堪憂。

與此同時，大連萬達商管的債務壓力亦在上升。

2022年，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。

期內，由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

期末，該公司的現金及現金等價物下降至196.32億元，遠低于其短期借款和一年內到期的非流動負債。

債務雪球越滾越大，全都指望最后上市一把梭哈。

難。

墻內的柳

“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，這是北京豪宅圈中流傳的一句話。

萬柳確是扛鼎之作，而其背后的推手中赫集團更加聲名顯赫，卻也足夠低調。

北緯40度是中赫集團進軍房地產小試牛刀之舉，位于京北五環，西側是奧林匹克國家森林公園，2007年7月首次開盤，主打的就是一個“奧運經濟”。

但真正讓中赫集團名聲大噪的還是北京頂豪標桿釣魚臺七號院。

據財新2015年披露，在玉淵潭公園北岸，一個十年前以“國家重點綜合科研項目軍盾一號”之名征得的地塊上，崛起的卻是四棟北京最貴樓盤“釣魚臺七號院”和11套戒備森嚴的豪華別墅“阜成路乙六號院”。

報道中如此描繪神秘的地段與樓盤：

“釣魚臺七號院”包括四棟高檔商品公寓，“阜成路乙六號院”則是五座獨棟別墅和三棟雙拼別墅。2015年8月11日，北京，西三環內的玉淵潭公園北岸，釣魚臺七號院，該樓盤曾經最高售價30萬每平方米，刷新了北京最貴住宅紀錄。

據深藍財經，當時參與角逐這一地塊的，還有不少北京有背景的大型知名房企，但最終都敗在了這家成立不到兩年、注冊資本只有1.17億元的中赫集團手下。

或許正因為釣魚臺七號院的稀有與貴氣，連“財神爺”都看中了這里的房子。

在中紀委專題片《巡視利劍》第四集中，披露了財政部原副部長王保安收受一名商人的厚禮——北京二環到三環之間的一套豪宅，面積318平米，購房、裝修總費用近5000萬。

眼尖的網友已經發現，這套豪宅正是釣魚臺七號院。

釣魚臺七號院只是讓中赫集團躋身頂流，真正的“封神之作”還得是萬柳書院。

2012年7月，中赫置地以總價26.3億元、樓面價4.42萬元/平方米、溢價率40.9％，從融創、保利、萬科等房企手中，搶下了北京萬柳地塊，成為北京當年的“雙料地王”。

這座被公認為“不可復制”的豪宅，一是在于其位于傳統三山五園皇家地脈之上，二則是營造法式上的貴氣。

據稱“萬柳的墻”乃是一塊塊從荷蘭運回來的手工磚壘砌而成，墻磚的顏色會隨著日照角度的變化而變化，甚至墻面向院內傾斜5°，只為：

“一個不易察覺弧度，謙卑地照顧了路人的感受”

轉眼間到了2016年，中赫集團又更進一步，入主了中超老牌豪門北京國安。

2016年底，馬云曾親自拜會中國足協，冀圖螞蟻金服入股北京國安。當時有傳言稱，螞蟻金服、IDG資本聯手入股北京國安足球俱樂部，前2家公司與原股東中信的股份比例依次是40%、40%、20%。

但最終，螞蟻金服與IDG資本黯然退出，中赫集團則騰空而出，以35.5億元參股北京國安64%股權，成為第一大股東，中赫董事長周金輝也正式成為北京國安的法人代表。

然后在2021年6月，中赫集團又從中信集團手中拿下北京國安剩余的36%股權，徹底完成對北京國安100%控股。

而周金輝，也繼王健林、許家印等房企老板之后，成為國內名副其實的“足球大佬”。

拿下北京國安前后，中赫又曾進軍文旅產業，從崇禮太子城小鎮，再到成為北京工體改造復建項目的社會資本方，中赫似乎愈發勇猛精進。

直至，2023年5月，萬柳書院75套豪宅被擺上拍賣，人們才發現風光的背后，已然欠了中國信達資產46.95億元。而在此次拍賣中，信達更是毫不客氣地指出：

萬柳書院小區是主債務人名下現在唯一開發和銷售的樓盤

那中赫集團還要靠什么翻身？

至于那些替萬柳書院“少爺”的擔心則未免多余。

“王健林的朋友”不能虧錢，萬柳書院的少爺又豈是韭菜？

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