房地產可以說是最受政策關注的行業，它一頭牽涉GDP、稅收、土地財政、就業、上下游產業，另一頭牽涉千家萬戶的居住空間和生活狀況。針對這個行業，政策發布最為密集，多的時候，中央和地方政府加起來一年能發數百條政策；政策影響極為直接，幾乎所有環節都有政策發力，最為直觀的是，目前很多城市仍有“四限”：限價，限售，限購，限貸。正因如此，這個行業的從業人員，廣大購房者，資本市場投資者，無不極為關注房地產政策的變動。

當前房地產市場銷售較為低迷，內生動力不足，居民消費意愿弱、儲蓄意愿強，不斷延遲剛性購房，或者取消改善性置業計劃。

(資料圖)

而從資本市場來看，房地產板塊已處在20多年來的估值水平的最低位區域。從房地產行業指數走勢來看，在2014-2015年的牛市后，一直呈現震蕩盤跌狀態，目前從年線來看，房地產板塊跌勢趨緩。

房地產行業正處于觸底回升的關鍵時刻，724政治局會議定調房地產行業新形勢，明確我國房地產市場供求關系發生重大變化，強調適時調整優化房地產政策；中央接連出手釋放利好信號，一線城市扎推表態優化房地產政策，鄭州打響省會放松第一槍。

8-9月將迎來政策紅利月，新政策持續落地，房地產前景如何？哪些政策還有松綁空間？未來的投資機會又在哪里？

在此背景下，鈦媒體國際智庫發布《新政策、新形勢：房地產前景展望及投資機會分析》，報告分析了當前房地產市場環境及股市走勢、政策調整趨勢及影響，研判未來房地產板塊的整體趨勢，指出行業有望出現的四類投資機會，幫助從業者以及投資者更清晰的了解房地產市場的新形勢，對后市做出更準確的判斷。

目錄

（一）房地產政策轉向1、政治局定調2、部委跟進3、地方落實（二）政策轉向背景1、市場供求轉變2、房企出險頻發3、地方財政壓力大（三）政策調整趨勢及影響1、認房不認貸，激活核心城市置換鏈條2、降首付，降低購房門檻3、降利率，減緩居民還款壓力4、稅費減免，降低購房成本5、因城施策，突破限購6、優化限價規則（四）房地產板塊整體趨勢1、板塊估值見底、筑底跡象明顯2、政策定調轉向，扭轉下行趨勢3、市場漸進回暖，各城市分化復蘇4、開發模式由高周轉變高質量（五）未來房地產板塊的投資機會在哪里？機會點一：城中村改造相關參與者機會點二：產品品質高的房企機會點三：核心板塊布局的國央企機會點四：先發布局多元賽道的房企

一、房地產政策轉向：政治局會議定調，部委跟進，地方落實

中央密集發聲。7月24日，政治局會議定調房地產行業新形勢，首次明確我國房地產市場供求關系發生重大變化，并釋放兩大信號，一是要適時調整優化房地產政策，政策松綁力度有望進一步加大，二要加速城中村改造，推進城市更新。

政治局會議定調后，中央其他部門也紛紛表態行動起來。住建部提出，要落實好降首套首付、降利率、降稅費、認房不認貸等政策。證監會強調堅持股債聯動，繼續保持房企資本市場融資渠道穩定，這意味著證監會將繼續采取一系列措施，維護房地產市場的穩定和健康。央行2023年下半年工作會議指出，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

一線城市扎推表態優化房地產政策。政治局會議以后，北京和廣州明確盡快推出有關政策措施，大力支持剛性和改善性住房需求。深圳表示結合當地實際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作。上海表示堅持因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作。一線城市的密集表態為行業注入了極大的信心。

8月3日，鄭州打響省會放松第一槍，發布新政15條力促樓市，首提“認房不認貸”、首提“穩消費預期”、首提降存量房貸利率，且契稅補貼力度明顯增大，取消了限售，推進現房銷售、試行地下停車位辦理預售等規定。“鄭15條”相關政策政治站位高、落地性強，也意味著新一輪以城市為單位的政策寬松潮正式開啟。

緊隨著鄭州步伐，另一省會城市南京也推出了樓市新政。涉及購房補貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優化車位車庫銷售審批手續、提升預售監管資金使用效率等。

預計8月地方政策優化有望加速出臺，一線和強二線城市將快速得到落實。

二、政策轉向的背景：市場、房企與地方財政

1、市場：供求關系發生轉變，需求收縮，房企拿地意愿低，城投拖底項目難入市

根據公開數據顯示，近40年來，中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮人均住房建筑面積從8.1㎡增至34.7㎡，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到滿足，且我國出生人口從2017年以來開始下滑，城鎮化進程放緩，房地產市場已經進入新房見頂后的回落階段。

從房地產銷售表現來看，2023上半年，商品房銷售面積59515萬方，同比下降5.3%，降幅擴大4.4%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%，漲幅收窄7.3%。上半年收官的累計數據表現并不樂觀，尤其銷售面積不及去年同期水平。

從土拍熱度看，2022下半年后房地產市場進入調整期，一批民營房企主動退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。2021-2022年全國宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出險事件頻頻發生，債務問題持續引發關注，Q3還將迎來債務小高峰

萬達7月頻頻出手沖上熱搜，三次萬達電影的股權轉讓共收回超73.8億元，其背后是其不可忽視的償債壓力；昔日房地產龍頭富力地產身陷“被申請破產”傳聞，讓業內外感嘆不已，也又一次給行業響起了預警；素有“保定一哥”之稱的前TOP100房企隆基泰和發布公告，宣布進入司法重整；昔日千億房企泰禾集團宣布股票終止上市；恒大拖延已久的財報終于浮出水面，2.44萬億的負債讓“負可敵國”成為了近期的熱搜詞；世茂時隔一年復牌但股價大跌65.61%，未能如期償還的借貸已經達突破千億元；昔日2000億地產黑馬陽光城退市；碧桂園承認出現階段性流動壓力，仍未支付應該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。

一樁樁，一件件很難不引起業內外的關注，在行業的劇烈調整下，很多房企都在面臨著負債以及盈利方面的問題，這些問題的化解還尚需一段時間進行有效出清。

3、地方政府負債率連年上升

根據 Wind 的數據整理，我國地方政府債務率自2018年以來快速提升，年均增長12%，2022年達到125%，政府債務率呈現快速上升態勢。

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