觀點網 2020年末遠洋服務上市伊始，相對于物業股的“老資格”和“新寵”，其市值和股價都略顯遜色，強關聯方依賴度、有所收窄的營收增速，使資本市場顯得冷靜，針對這些短板，遠洋服務也逐漸在加強外拓和尋找自身利潤增長點。

據業績報告顯示，2021年全年，遠洋服務實現收入29.66億元，同比增長47%；毛利率約28%，較上年同期上升3個百分點；公司擁有人應占溢利4.39億元，同比增長70%；年內溢利為4.41億元，同比增長約68%。

2021年，遠洋服務物管、社區增值、非業主增值服務三大板塊業務中，來自物業管理及商業運營服務的收入為人民幣15.88億元，占集團總體收入約53%。而社區增值服務收入為人民幣7.9億元，較去年增長約149%，占集團總體收入約27%。

截至2021年12月31日，遠洋服務物業管理服務的總合約建筑面積約為1.06億平米，總在管建筑面積為7350萬平米，分別較2020年12月31日增長約49%及62%。其中，來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平米，占總合約建筑面積比例由約33%提升至51%。

第三方面積首次過半

遠洋服務的外拓總體來說是順利的，合約面積過億平米，第三方面積占比首次過半，這或許得益于去年進行的數起收并購，且涵蓋多種業態。

遠洋服務在業績報告中表示，將上市融資約60%及8.6億元用于選擇性地把握戰略投資及收購機會，并進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模。

2021年7月，遠洋服務就花2250萬元完成收購甌睿物業80%股權，加大醫療服務業態布局；2020萬元為收購主要于鄭州從事提供物業管理服務的公司51%股權的部分付款。

母公司依賴并非全然的“壞”，有好“爹”和好 “兄弟”，起到的背書和協同作用對于外拓是有優勢的。

如遠洋集團給遠洋服務的支持是可見的，遠洋擁有的商寫資源都是一二線城市核心區域的優質項目，比如遠洋國際中心、遠洋光華國際、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等，這些標桿項目為遠洋服務外拓提供有力背書，提升其外拓競爭力。

另外在協同作用上，遠洋資本、遠洋集團收購紅星美凱龍(601828)的交易中，就涉及遠洋服務對于紅星物業的協同收購，據投資者轉述業績會內容，整個收購將在2022年完成，目前已強鎖定合約面積2400萬平米。

但同時，局限也是可見的，除了業務在地域上集中于京津冀和遼寧等地，從財務上來看，關聯方也給遠洋服務增加了部分應收款項。

據財報顯示，在遠洋服務的貿易應收款項上，關聯方的款項從截至2020年12月31日的9785萬元增長至2021年的2.1億元。

此外，規模雖順利擴張，但仔細比對，遠洋服務物業費有所降低。2021年業績數據顯示，其商寫物業管理服務項目的年內平均物業管理費14.0元每平每月，而據上市招股書顯示，2020年全年商寫物業每月平均物業管理費為17.6元每平。

這在寫字樓和購物中心的收入上亦有所體現。財報顯示，寫字樓和購物中心的收入均分為物管和商業運營兩部分，商業運營2021年開始有規模、從而產生收入。

數據顯示，去年遠洋服務整個寫字樓兩部分的收入約為2.1億元，同比增35%，物管部分在管面積2021年底為143萬平米，同比增61%；類似的，購物中心這兩部分收入約2.5億元，同比增長23%，2021年底在管面約為272萬平米，同比增64%。2021年寫字樓和購物中心在管面積增長速度很快，但這部分收入增速卻略顯跟不上。

執行董事、總裁楊德勇提到，一些城市服務項目和景區項目，因為規模較大盈利水平較低，利潤率基本是5%-15%這樣的區間。

外拓還包括中標等其他方式，據管理層介紹，從中標的情況來看，來自開發商的中標率大約在90%以上，來自業委會的中標率大概在50%到60%。

據投資者轉述，楊德勇認為，外拓主要還是要優化自身布局，主要目的是在管理密度比較低的地方，重點提升管理密度，增加在一個城市的管理規模，隨著規模的擴大，管理費用能夠共擔，進一步提升整體的盈利能力。

增加盈利的方式，一個是通過導入遠洋服務經營的體系，通過精耕細作，提升和挖掘基礎業務方面的效益，同時加強社區空間資源的管理；另一方面是導入社區增值服務體系。

資管業務輸出 保持凈利率≥14%

遠洋服務似乎因為集團業務分布的關系，基因里自帶商管部分。據了解，2021年6月，遠洋服務曾在投資者會上表示，在商寫等業態基礎管理上，在上游的招商、設計、運營等資管業務鏈條去延伸來整合，形成商管一體的輕資產業務模式。

商業資管業務主要服務內容包括：主要為購物中心﹑寫字樓及其他持有類地產提供資產運營管理服務，包括開業前管理服務(例如定位及設計管理服務、招商及管理服務等)、運營管理服務(例如開業籌備服務、經營計劃管理、租戶指導服務、消費者管理服務和市場推廣服務等)。

據參會投資人士轉述，商業資管運營負責人王默介紹去年業績時表示，遠洋服務全面承接了集團資管業務，也是利用公司本身中高端商寫物業的服務，構建商寫物管綜合服務平臺，同時綜合公司在商寫方面的競爭優勢，打造公司新的增長極。

據了解，截至目前，遠洋服務的商寫物管合約面積是732萬平米，共58個項目，其中在管的41個，儲備的是17個。在管的購物中心是23個，含太古合作的兩個項目，寫字樓總共20個。

資管在管方面，購物中心的資管是91萬平米，其中在營的項目是60萬平米，籌開的是31萬平米；寫字樓項目15個，共120萬平米，其中遠洋集團體系內有97萬平米，儲備的有42萬平米，外部資管的項目是23萬平米。

王默還提到了資管輸出業務有多個儲備項目在談。據投資人士透露，目前遠洋服務商業板塊正在積極地嘗試和探索資管輸出的業務，也在北京、華東、華南、華西的一些區域深度洽談了很多項目，包括在北京正在洽談副中心商務區的項目資源，還有市級商圈核心區域，王府井(600859)這邊也有項目在談，目前有8個儲備項目在深入洽談。

管理層稱，遠洋在商業和寫字樓全周期的咨詢服務和全鏈條的運營管理能力上，一直在這方面做深耕，同時也是貼合業主的需求，實現資產的保值增值。

投資者問到運營狀況，王默表示，在2021年在營的商場、購物中心里面，客流量同比提升了29.3%，接近30%，銷售額也是同比提升29.4%，也接近30%。整個的經營收入同比提升了26.3%。

例如中高端的樂堤港，杭州遠洋樂堤港客流增長了34%，租金提升了45%，出租率到95%，銷售額超過10億元，相比2019年提升了45%，整個表現都是超越了疫情前的表現。

“杭州也是經歷了幾次疫情反復，即便在這種疫情反復的情況下，也是完成了各項效益指標的要求。”

其預計2022年的營業收入也會比2021年提升10%，EBITA利潤提升6%左右，EBITA利潤率可能有望在今年能夠創歷史新高達到60%。

在2022年業績指引方面，楊德勇表示，2022年預計收入和凈利潤增速在40%到50%，凈利潤率保持在現有的水平。合約面積1.5億平米，在管面積能夠超過1億平米，主要是通過外拓來實現。

另據投資者轉述CFO劉旭表示，關于去年收入結構的變化和改善，高毛利率的社區增值服務收入的占比提升對于整體毛利率提升有較大正向推動作用，另一方面，去年下半年高毛利商管業務收入部分的毛利率在50%以上，2021年基礎物業毛利率首次達到20%以上。

他預計，相對于2021年來說，隨著公司整體收入結構穩定，今年聚焦各個項目以及各個業務的盈利能力，有信心今年的整體凈利率水平維持在14%及以上。

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