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一、融資概況：融資總額延續二季度平穩態勢，信用債累計占比過半

中指研究院監測，2022年7月房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%，延續了二季度相對平穩的走勢。行業平均利率為3.85%，同比下降1.28個百分點，環比下降0.19個百分點。海外債、信托大幅回落是融資總額下降的主要原因；同時也是融資成本下降的主要因素。

2022年1-7月，房地產企業非銀融資總額5706.7億元，同比下降56.5%。從融資結構來看，信用債占比53.1%，同比提升23.7個百分點；海外債占比僅為3.1%，同比下降14個百分點；信托占比13.7%，同比下降16.8個百分點；ABS占比23.0%，同比提升7.1個百分點。

二、融資結構：信用債發行穩定，信托融資跌破百億

從融資結構來看，7月信用債規模占比58.9%，海外債占比0.8%，信托融資占比8.5%，ABS融資占比31.8%。

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降5.6%，環比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環比微降1.8%。信用債發行基本穩定，信托本月降幅較為明顯。

7月信用債同環比變動很小，已經連續三個月發行額環比小幅正向增長，境內債融資已經進入平穩時期，這一渠道基本不再受限。但從發行主體來看，國央企依然為主力，1-7月發行額占比為87.8%，高于上年同期17個百分點。雖然5月有5家企業被選定為示范民營房企，前后成功發行多筆信用債，但隨后并未有其他民企積極跟進，僅濱江7月發行一筆9.7億元的短融。同時7月為信用債到期高峰，多家出險企業為本月到期債務申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。民企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。

本月僅有卓越商管發行一筆海外債。海外債展期情況加劇，本月通過交換要約重新上市的金額達395.8億人民幣，占今年以來交換要約金額的52.9%。今年年內尚有1328.9億元海外債余額，預計海外融資將繼續以延長存量債務期限為主，新增融資額難以有所突破。

信托今年以來首次單月跌至百億之下，僅為84.8億元。信托資金進一步趨向保守，對行業投資更為審慎。

本月ABS發行種類多樣，類REITS成為發行主力，占本月發行額49.6%，CMBS/CMBN及供應鏈ABS各占約25%。

三、融資利率：平均利率同比下降，信托利率不降反升

從融資利率來看，本月發行的信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個百分點，環比下降0.18個百分點；海外債僅一筆，發行利率為4.30%。信托融資利率托融資平均利率為7.67%，同比上升0.35個百分點，環比變動不大。今年以來，其他渠道融資利率同比均為下降，僅信托利率同比為上升，信托融資規模小、成本高，不再成為房企主要的融資渠道。ABS平均利率為3.69%，同比下降1.28個百分點，環比微降0.19個百分點。

四、企業融資動態：萬科發行額度最高，招商蛇口(001979)融資成本最低

從典型房企債券發行來看，本月萬科融資額度最高，合計64.0億元，平均融資利率3.1%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的龍湖，利率為4.1%，最低為招商蛇口，為2.1%。

關鍵詞： 房企融資