每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝

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“今年是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的新元年，各行各業(yè)都有企業(yè)進入到這個行業(yè)。而對于地產(chǎn)企業(yè)而言，做康養(yǎng)的重要優(yōu)勢在于資源獲取能力和建設能力。”

日前，中海地產(chǎn)康養(yǎng)公司總經(jīng)理郭鑫在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時指出，整個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實際上是從前期投資、中端建設、后期運營到資產(chǎn)退出的全產(chǎn)業(yè)鏈過程，它不只是某一個方面，對于地產(chǎn)公司做康養(yǎng)，最核心資源包括土地資源和資金資源，以及建設能力。

房企做康養(yǎng)有著天然優(yōu)勢

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直以來被看作是需要精耕細作、持續(xù)投入的一門精細化、慢節(jié)奏的生意。進入到其中的運營者，來自與之相關(guān)的各行各業(yè)，包括保險公司、醫(yī)療企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)及地方國有企業(yè)和康養(yǎng)集團。

業(yè)內(nèi)有觀點認為，康養(yǎng)地產(chǎn)本質(zhì)是以空間為基礎的服務，它是依托于空間來提供屬于康養(yǎng)的服務，然后康養(yǎng)服務的反作用空間的升值，是地產(chǎn)+的概念。

對于地產(chǎn)公司涉獵布局康養(yǎng)業(yè)務，在郭鑫看來，“地產(chǎn)行業(yè)有天然優(yōu)勢，比如有進入到康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)非常重要的底氣：資源的獲取和建設能力。”

對于地產(chǎn)公司而言，最核心的資源包括土地資源和資金資源。特別是土地資源，目前我國已在逐步推行全齡社區(qū)和15分鐘生活圈，今后在土地供應中也會新增養(yǎng)老用地，對于地產(chǎn)公司來說就有天然的優(yōu)勢。

其次是資金的資源，特別是頭部房企，獲取資金的能力比較強，然后其融資層面也相對比較低一些。

由于康養(yǎng)行業(yè)被認為是基于空間的服務性行業(yè)，所以其空間設計建造跟服務是強相關(guān)，但目前康養(yǎng)行業(yè)建設能力相對偏弱、成本偏高。在郭鑫看來，地產(chǎn)企業(yè)的建設能力，恰恰也成為其布局康養(yǎng)業(yè)務的另一個不可或缺優(yōu)勢，前置運營的設計和建設能力，也會使后端的運營成本降低。

郭鑫認為，隨著中國老齡化發(fā)展，最終圍繞老年人居住場景為核心的服務，是未來行業(yè)競爭主戰(zhàn)場，而居住場景依然還是在房地產(chǎn)公司手中，或者是傳統(tǒng)物業(yè)公司的手里面。

資產(chǎn)回報率偏低問題待解

“對康養(yǎng)住區(qū)及服務市場來講，目前行業(yè)最大的痛點是整體資產(chǎn)回報率偏低，且資產(chǎn)沒有退出通道。”據(jù)郭鑫介紹，康養(yǎng)地產(chǎn)目前的資產(chǎn)回報率還不到4%或5%，雖然在“十四五”規(guī)劃中講到“謹慎性推進資產(chǎn)證券化”，但行業(yè)目前還沒有成功探索案例。

同時，土地和建設成本高。而控制土地成本，要在政策端口出政策。如全齡社區(qū)推出來，某一地塊包括普通住宅、適老老化住宅、養(yǎng)老公寓，當鎖定養(yǎng)老板塊的地價時，就從源頭降低了土地的成本。郭鑫認為，“這個優(yōu)勢未來就是房地產(chǎn)公司的。”

此外，康養(yǎng)社區(qū)目前還普遍面臨著入住率不高、運營品質(zhì)待提升等問題。郭鑫舉例道，國內(nèi)康養(yǎng)社區(qū)現(xiàn)在的入住率不到50%，坪效也相對較低。

歷年來，由于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是綜合能力很強的行業(yè)，加之盈利能力較弱，對于中高端或者說高能力的人才吸引度不夠，從而形成品質(zhì)運營難提升等問題。

據(jù)郭鑫觀察，這一現(xiàn)象近年來已有改觀趨勢。

而中海地產(chǎn)選擇康養(yǎng)賽道，將自己定位為資產(chǎn)運營的平臺公司。據(jù)郭鑫介紹，中海康養(yǎng)旨在將無論是自營業(yè)態(tài)還是中輕資產(chǎn)項目，都匯聚成為統(tǒng)一的客戶資源池，并在經(jīng)營過程中持續(xù)輸入中海錦年品牌的運營標準和管理體系，為客戶提供康養(yǎng)住區(qū)、適老化改造及產(chǎn)品等多樣化服務。

中海地產(chǎn)有9082的資源分布戰(zhàn)略，也就是中海內(nèi)部資源分配，即90%資源予住宅，8%的資源予商業(yè)地產(chǎn)，2%的資源予創(chuàng)新業(yè)務。那么2%的資源投入，對于康養(yǎng)地產(chǎn)等創(chuàng)新業(yè)務來講投入是否足夠支持？

“實際上，目前中海地產(chǎn)每年的投資有一千五六百億元，這樣算下來，大概有三四十億元可以投到康養(yǎng)新業(yè)務板塊來。但是現(xiàn)在養(yǎng)老還沒有到我們大規(guī)模投資的階段，所以（投入）是夠的。”

郭鑫認為，根據(jù)中海戰(zhàn)略，住宅和商業(yè)是今天明天的生意，而康養(yǎng)是屬于后天的業(yè)務。“這2%投入我們叫后天的產(chǎn)業(yè)，就是面向后天為中海可能10年、20年以后的中長期發(fā)展的來助力的。”

“我們‘十四五’期間的城市戰(zhàn)略是布局8個城市，三個核心城市是北京、上海和深圳，三個重點城市是無錫、濟南和南京，還有青島和天津。希望能達到1萬張床位，行業(yè)的規(guī)模在前10。我們還是在一個起步期，沒有太冒進，重點是把運營做好。”

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