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事件 公司公布2022 年三季報，實現營業收入895 億元，同比增長9.5%，實現歸母凈利潤29.6 億元，同比下降53.4%。 簡評 公司業績承壓。公司前三季度實現營收895 億元，同比增長9.5%，實現歸母凈利潤29.6 億元，同比下降53.4%，業績壓力較大。業績下降有以下三方面原因：1）前三季度實現毛利率18.7%，比去年同期下滑3.2 個百分點；2）受疫情影響對持有物業進行租金減免；3）去年同期公司以萬融、萬海大廈兩處產業園作為底層資產的蛇口產園 REIT(SZ.180101)上市，產生稅后收益 14.58億元，今年無此項收入。 銷售表現亮眼，有望持續改善。公司前三季度實現銷售金額2016億元，同比下降16.3%，實現銷售面積753 萬方，同比下降27.5%，單月來看，公司9 月實現銷售金額350 億元，同比提高50.0%，環比提高47.1%，表現亮眼，公司貨源充足且集中于高能級城市的優勢盡顯無疑。隨著四季度公司更多優質項目推出，預計銷售將持續改善，全年銷售增速有望轉正。 維持高拿地強度，布局核心城市。拿地方面，公司堅持“強心30城”戰略，同時深耕其中“6+10 城”，前三季度獲取土地42 宗，拿地支出1029 億元，拿地強度51%，公司在市場下行環境下，逆周期于高能級城市積極補充土儲，所獲取的550 萬方土地中，54%位于長三角，84%位于一二線城市，上海、合肥、長沙是公司拿地數量前三的城市，優質的土儲保障了公司的持續成長。 下調盈利預測，維持買入評級。受疫情影響公司結算不及預期，結算利潤率較低，且租金減免也對公司業績造成一定影響，我們下調公司的盈利預測，2022~2024 年EPS 分別為0.89/0.93/1.03元（原預測為1.31/1.38/1.50 元）。公司土儲集中布局于一二線核心城市，且保持了較高的拿地強度，銷售有望持續改善，同時REITs擴募有助于盤活公司存量資產，助力未來高質量發展，我們認為公司具備較高的成長性，維持買入評級。 風險提示： 業績方面，當前疫情影響下，施工進度受到較大影響，高毛利項 目結轉有可能不及預期，從而導致全年毛利率進一步下行，此外，由于市場下行，導致存貨減值壓力增大，有可能會在年報業績中體現。蛇口產園REIT 擴募進度存在不確定性，未必能在今年完成，投資收益方面存在一定壓力。 經營方面，市場仍在持續下行，同時疫情可能導致推盤節奏會不及預期，從而銷售在四季度無法保持高增態勢。公司在前期保持了較高的拿地強度，如果市場惡化，有可能會導致拿地時的預期價格無法實現，從而進一步影響后續業績。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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