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核心觀點：　　重啟再融資方案，增加前海權益，提升開發實力。公司發布交易預案公告，計劃發行股份收購深控投持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權。交易完成后，公司對于前海項目（前海蛇口自貿投資發展）的持股比例將從36.17%提升至43.00%（提升6.82pct）。按照19 年前海項目1373.16 億元評估值計算，預計本次交易對價為93.7 億元。與此同時，公司擬非公開發行股份募集配套資金，不超過交易對價的100%，可用于涉房項目建設、補流、償債等。交易預案體現出公司快速擴充資本實力、抓住市場機遇、做大做強的決心。對公司而言，第一，可以提升前海權益，前海資源加速兌現，引入深投控戰投，協同空間大。第二，本次運作帶來的資金，將提升公司整體開發能力，對于公司開發業務的穩定發展，將起到積極的作用。　　經營表現優異，利潤率持續改善。根據公司經營公告，22 年前11 月，公司累計銷售金額2500 億元，同比下降11.6%，領先百強房企32pct。　　拿地方面，22 年前11 月，招商蛇口累計拿地金額1194 億元，全口徑第二，拿地力度48%，排名第二，展現出極強的擴表能力與擴表意愿。　　根據我們測算，招商蛇口22 年前11 月累計拿地毛利率為26.4%，較21 年提升6.8pct，利潤率持續改善，22 年10-11 月毛利率升至30%。　　盈利預測與投資建議。招商蛇口22Q3 歸母凈資產扣除其他權益工具及公允價值影響后為820.6 億元，考慮前海及太子灣406 億元重估值后為1226.9 億元，當前市值對應PB 為0.92x，在強信用房企處于相對低位，經營ROE 持續改善，估值水平具備修復空間。考慮到交易未完成，我們暫維持公司合理價值19.19 元/股不變，維持“買入”評級。　　風險提示。再融資方案的不確定性；行業景氣度存在不確定性；未來行業利潤率的波動；前海、太子灣項目開發進度存在不確定性。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

關鍵詞： 招商蛇口 不確定性 再融資方案 股份收購