時(shí)隔約3個(gè)月時(shí)間，房企破產(chǎn)這一話題再度躋身熱搜榜。

今年7月，年內(nèi)全國(guó)共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。而根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，截至10月27日，年內(nèi)宣告破產(chǎn)房企增加到408家，包括延吉市廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、淳安卓爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在內(nèi)的多家房企均發(fā)布了破產(chǎn)文書。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴新京報(bào)記者，數(shù)據(jù)本身意義不大，因?yàn)閷?duì)比全國(guó)10萬(wàn)家級(jí)別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，幾百家企業(yè)破產(chǎn)，算是所有行業(yè)里比例較低的。另外，從環(huán)比及同比來(lái)看，這一數(shù)據(jù)也沒(méi)有明顯增加。

“但這一話題被關(guān)注，代表了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂，特別是2019年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)25次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，這對(duì)于過(guò)去幾年高杠桿的房企而言，當(dāng)下面臨巨大的資金壓力。”張大偉稱。

破產(chǎn)多為地方型房企 監(jiān)管持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)融資

人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，年內(nèi)已有408家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)文書，不少是地方型的房地產(chǎn)企業(yè)，例如延吉市廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、淳安卓爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，榮成泰和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等。

張大偉認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度是項(xiàng)目公司制度，也就是說(shuō)基本上每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)項(xiàng)目公司。在這種情況下，實(shí)際房地產(chǎn)公司品牌數(shù)量與企業(yè)數(shù)量并不吻合。簡(jiǎn)而言之，這個(gè)數(shù)據(jù)并不代表只有400多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、注銷、轉(zhuǎn)型。

張大偉告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)分化明顯，中小企業(yè)生存融資壓力大，在這種情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉并非2019年首次出現(xiàn)。2014年一年，就有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門。

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門背后是監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)資金的持續(xù)規(guī)范。近期，多部門密集發(fā)聲劍指房地產(chǎn)，不僅是信托，銀行、債券等房企融資全方位收緊。5月份，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的23號(hào)文中提出，銀行機(jī)構(gòu)需整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資以及未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資等亂象。

此外，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在6月中旬召開(kāi)的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題；7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

年中的幾場(chǎng)會(huì)議也釋放了重磅信號(hào)，將樓市調(diào)控上升到更高高度。其中，7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議則首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

記者注意到，9月時(shí)，中信信托、建信信托兩家龍頭信托公司因地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)吃罰單，引發(fā)外界關(guān)注。據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過(guò)10家信托公司受罰，房地產(chǎn)、銀信合作等業(yè)務(wù)領(lǐng)域是違規(guī)“重災(zāi)區(qū)”。

頻頻領(lǐng)罰的還有銀行。10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了近期的大額罰單，其中浦發(fā)銀行北京分行被罰290萬(wàn)元，違規(guī)事由中包括違規(guī)輸血樓市。

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有超過(guò)30家銀行因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)吃到罰單，覆蓋國(guó)有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社等。就在上個(gè)月11日，渤海銀行北京分行因理財(cái)資金違規(guī)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款、違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目等事由受罰120萬(wàn)元。

專家稱對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)影響 9月房?jī)r(jià)已再度降溫

監(jiān)管從嚴(yán)之下，數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模驟降至400億元，環(huán)比下降近四成，幾乎與2月380億元的年內(nèi)最低點(diǎn)持平。

一位業(yè)內(nèi)人士此前告訴記者，房企對(duì)外部融資的依賴度普遍不低，比如一個(gè)項(xiàng)目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認(rèn)為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號(hào)很足，可能會(huì)逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

房企倒閉，房?jī)r(jià)將被推高還是降低？對(duì)于這一問(wèn)題，張大偉表示，沒(méi)有什么影響，因?yàn)榈归]的都不是主流房企。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，房?jī)r(jià)持續(xù)降溫。無(wú)論是新房還是二手房，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市均有所下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英表示，9月上漲城市數(shù)量持續(xù)在減少，可見(jiàn)受市場(chǎng)調(diào)控影響，部分價(jià)格漲幅過(guò)快的城市或熱點(diǎn)一二線城市加入下跌城市中。張大偉也分析稱，從房?jī)r(jià)看，市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)明顯，主要還是因?yàn)槌掷m(xù)出臺(tái)的政策疊加各種資金收緊。“后續(xù)如果沒(méi)有明顯的信貸變化，預(yù)計(jì)下調(diào)趨勢(shì)將在2019年持續(xù)。”

而下跌的房?jī)r(jià)，也降低了部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

不過(guò)，新京報(bào)記者注意到，隨著“金九銀十”的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)“以價(jià)換量”的策略使其開(kāi)發(fā)投資及到位資金情況有所回暖。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同比增速已與1-8月份持平，結(jié)束了5-8月份該指標(biāo)同比增速持續(xù)回落的情況。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1-9月份的同比增速，比1-8月份加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，同樣結(jié)束了5-8月份以來(lái)，這一指標(biāo)同比增速回落的情況。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，銷售回款成為開(kāi)發(fā)企業(yè)改善現(xiàn)金流的主要方式，數(shù)據(jù)顯示，定金及預(yù)收款達(dá)43877億元，增長(zhǎng)9%；個(gè)人按揭貸款達(dá)19900億元，增長(zhǎng)13.6%，增幅均較1-8月有明顯上漲。“但國(guó)內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金增速僅有3.5%，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大。”

苑承建表示，預(yù)計(jì)4季度，融資環(huán)境收緊進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開(kāi)工面積或進(jìn)一步下降，開(kāi)發(fā)投資增速在當(dāng)前水平略有下降。（新京報(bào)記者 潘亦純 陳鵬）

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