最近的樓市很熱鬧，一邊是開發商密集取證，8月最后一個周末，兩天內9個住宅項目被擺上貨架，似乎要為“金九”造勢。另一方面，一些關注度很高的新盤項目，果斷采取低姿態做法，開盤即低于指導價銷售。

對此情況市場上有很多不同的聲音，有人認為這是開發商的無奈之舉，預示著整體房價還要降一降了。也有人認為價格背后有著開發商的定價邏輯，低開帶來的熱銷和關注，證明定價“剛好合理”。

九里熙宸：總價降到450萬起得房率升至85%

關于五環的競爭越來越激烈，新盤脫穎而出的策略無外乎兩個，較低的價格和較高的附加值。

近日，西五環園博園板塊的龍湖建工·九里熙宸開放了售樓處，項目在1.7容積率的地塊上，將產品定位在77—120平方米二至四居，主打剛需+剛改戶型。

這無疑是為了迎合當下改善市場的消費現狀，為了快速實現去化，不得不降低總價門檻。

戶型設計上，作為樣板房的87/120平方米三居，均采取了270°轉角邊廳的設計。其中，120平方米三居還設計了半開放式的中西廚與超大LDK一體化空間，讓產品具備了改善戶型的特點。

同時，項目銷售人員對北青地產表示，87平方米的三居得房率在85%左右，120平方米得房率更是達到了89%，超高的得房率進一步提升了九里熙宸的可使用面積。

價格方面，根據項目銷售人員的透露，該項目指導售價為6.5萬元/平方米，本身對比同板塊的熙悅晴翠低了3000元/平方米。同時，開盤還有兩次折扣的機會，折后單價在6萬元出頭，最小戶型總價將450萬元起，以此來打動西部買房人。

中海湖光玖里：洋房單價低于指導價4000元再現四面寬戶型

作為今年二批次拿地的項目，中海湖光玖里的銷售指導價為5.97萬元/平方米，在北青地產探房中，銷售人員表示，確定前期開盤部分洋房價格在5.5-5.6萬元。主打110-188平方米的改善戶型。

其中，155、188平方米兩種四居戶型中，再次出現了四面寬“神戶型”。這兩個戶型的南向面寬分別達到14米和16.4米，進深分別為10.85米和10.4米，這使居住的采光面和通透性達到最大的舒適度。且客廳都帶有陽臺，這更是市面上大多數項目都不具備的功能空間了。

除此之外，湖光玖里另兩種洋房戶型，112平方米三居和137平方米四居，設計相對常規，但也多出了陽臺空間。

作為順義別墅區中的改善戶型，無論是對比石景山的7萬+還是昌平南的6萬+，總價605萬元起的洋房，對于部分剛性改善需求，有著錯位的競爭優勢。

西山金茂府：5萬出頭的金茂府

2021年5月，金茂用37.1億元的價格拿下了豐臺區長辛店張家墳地塊，并最終打造為西山金茂府，這也是北京第八座金茂府。

項目目前網簽均價在5.3萬/平方米上下浮動，與指導價6萬/平方米相比，每平方米降了約7000元。

西山金茂府主打府系產品，以大戶型為主，主力戶型為120-160平方米四居，還有少量90平方米三居和130平方米四居。

近期，長辛店板塊接連利好落地，前有1號線支線在附近設站，再有十一學校官宣正式落戶豐臺河西區，填補了板塊內的配套空白。

關鍵詞： 房地產指導價 低姿態開盤 新盤尋底 總價門檻