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公司動態　　公司近況　　公司12 月16 日晚間披露發行股份購買資產并募集配套資金預案，擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權，同時擬向特定投資者非公開發行股份募集配套資金。　　評論　　重啟2020 年南油收購事項，方案更加簡潔、擴表意愿凸顯。公司在A股房企股權融資恢復后迅速重啟了2020 年南油股權收購事項，此前方案為公司以2.5%、47.5%和50%的比例發行股份、可轉債及支付現金取得南油集團24%股權，并通過非公開發行引入平安資管和平安人壽作為戰略投資者。本次方案不再涉及可轉債發行和平安系參與，并擬增加對招商局投資發展持有股權的收購以進一步提升對招商前海實業的權益比例，同時此次方案擬通過非公開發行募集配套資金用于公司項目建設、補充流動資金、償還債務等（金額不超過發行股份支付對價的100%）。我們認為此次方案較2020 年更加簡潔，配套募資亦對公司報表優化和流動性補充錦上添花，有利于夯實主業經營。　　進一步提升對前海地塊的控制權，后續資產盤活事項可期。若交易完成，公司將全資持有南油集團，對招商前海實業持股比例由83.10%增至85.99%，對前海自貿投資（前海地塊開發建設及投資運營主體）的權益比例提升6.82%至約43%。我們認為此次交易有利于增強公司對前海項目的控制并提升公司享有的前海片區資源價值，提升未來歸母權益和歸母凈利潤。　　前海自貿投資2019 年9 月30 日的評估價值為1468 億元，若考慮近年其持地價值的增加，我們預計本次交易對價超過百億元量級。往前看，公司在前海蛇口自貿區儲備資源豐厚，集團協同支持力度強，我們認為未來相關資產注入、資產盤活事項仍可期。　　銷售顯著優于行業，持續聚焦核心城市積極拓儲。2022 年1-11 月公司實現銷售金額2500 億元，同比降幅收窄至12%（Top20 房企-39%），考慮到公司12 月仍有超550 億元優質貨值集中面市，我們預計全年銷售額有望達3000 億元（同比-8%）。2022 年1-11 月公司累計獲取50 個項目，新增土儲總金額1191 億元（同比下降35%），對應拿地強度48%，位居龍頭房企前列。公司拿地均價同比上升26%至17414 元/平方米，主要系投資策略向核心高能級城市聚焦所致（99%的項目位于公司強心“6+10 城”內）。　　盈利預測與估值　　考慮到收購事項尚未完成且前海片區開發周期較長、對公司短期利潤影響較小，我們維持公司2022/2023 年盈利預測和跑贏行業評級不變，上調目標價5%至18.16 元（主要因收購事項體現出公司對優化報表和增強主業的積極訴求，有利于提振投資者信心），對應35%的目標NAV折讓和24%的上行空間。　　當前股價交易于12.3/12.1 倍2022/2023 年市盈率和48%的NAV折讓。　　風險　　定增事項推進不及預期；樓市景氣度恢復速度不及預期。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

關鍵詞： 非公開發行 盈利預測 通過發行 開發周期