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2022年第四季度，上海商業地產市場蓄勢修復。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“上海正在迎接走出本輪疫情的曙光，我們預計正常的生產生活秩序將逐步恢復，為接下來市場信心與商業活動的恢復奠定基礎。”

辦公樓市場方面，2022年第四季度市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業服務等傳統行業以及生命科學和新能源汽車等新興產業保持韌性。長租公寓方面，租賃需求保持穩健，項目供應呈現規模化、社區化和品質化特點。投資市場方面，辦公物業在成交資產類型中仍占主導位置，此外長租公寓受到追捧。

甲級辦公樓租金下跌，2023年二季度回暖信號明顯

在疫情的持續影響下，上海辦公樓市場放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022 年全年共計錄得52.4萬平方米。疫情反復導致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業，與此同時，新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會。

在中央商務區，位于靜安區的兩個項目于四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應。新增供應將中央商務區年底空置率推高至10.2%，環比上升 1.1 個百分點，同比上升 2.3 個百分點。非中央商務區錄得一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內的新近竣工項目貢獻了非中央商務中的大部分租賃需求，帶動非中央商務區空置率同比下降 0.5 個百分點至24.5%。

受到疫情反復影響，2022年的租金復蘇進程緩慢，四季度中央商務區租金環比下降 0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強勢增長與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項目在租金方面有所松動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務區租金環比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企業租賃進程的放緩和退租影響了業主的租金預期。盡管如此，前灘、徐匯濱江、蘇河灣等沿江板塊表現堅挺。

展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨于寬松的環境以及“金融16條”等政策幫助金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。進一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。新興產業（如新能源汽車產業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續提升。

政策助推與多元需求，長租公寓發展現韌性

2022年國家繼續加大對長租公寓市場支持。在前期已出臺的土地供應傾斜、降低稅費、支持企業債券融資用于保租房的建設等政策基礎上，上海又發布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。”

2022年上海集中式長租公寓市場總存量已達10.8萬套，市場平均入住率達86.3%。2023-2025年間，將有17.3萬套新增租賃住房入市。隨著更多優質長租公寓項目的加快入市，以及如健身區、閱覽室、社交中心等配套設施的日益完善，上海長租公寓市場呈現出規模化、社區化和品質化的特點。

2022年，四支保租房公募REITs成功發行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環提供寶貴經驗，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。

投資市場四季度顯著回暖，自用與內資買家占主導

2022年全年上海投資市場共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1,083億元的成交量，同比下降22.8%。受國內外疫情及政策環境因素影響，上海第二和第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產行業利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

辦公物業依舊在成交資產類型中占據主導位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數占比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數74宗中有15宗均為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產業園區、酒店、養老等另類資產均受到市場一定的關注。

2022年內資買家成交金額占比83%，自用型買家成交金額占比約40%，較為青睞有景觀展示面、地理位置優越的新建辦公資產。外資投資型買家則較為關注工業物流、產業園區及長租公寓。

零售物業在疫情防控政策和雙減政策的持續影響下，出租表現依舊面臨考驗。隨著疫情政策逐步開放、管控持續優化，生產生活秩序有望逐漸恢復常態，預計2023年零售物業表現及活躍度將迎來回歸。

關鍵詞： 中央商務區 萬平方米 商業地產 成交金額