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歸母凈利穩(wěn)健，維持A 股“買入”評(píng)級(jí)　　公司4 月28 日發(fā)布一季度報(bào)，2023Q1 實(shí)現(xiàn)營收684.7 億元（YOY+9.3%），歸母凈利14.5 億元（YOY+1.2%）。我們維持2023-2025 年歸母凈利為227/243/259 億元的盈利預(yù)測(cè)，A 股（000002 CH）參考可比公司2023 年P(guān)E 均值9.54x（Wind），考慮到公司擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏開始加快，予以2023 年10xPE，維持目標(biāo)價(jià)19.04 元，H 股（2202 HK）參考最近一個(gè)季度平均折價(jià)率40%以及兩地對(duì)業(yè)績和多元化業(yè)務(wù)估值差異，予以A 股折價(jià)40%，目標(biāo)價(jià)12.97港幣（前值13.80 港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。　　開發(fā)及多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，毛利率仍在筑底中23Q1 公司竣工面積同比+10.9%，推動(dòng)結(jié)算面積同比+15.8%，結(jié)算收入同比+9.8%，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)增長，其中物流/長租/商業(yè)板塊營收同比分別+20.0%/10.8%/10.4%，據(jù)季報(bào)披露，物管業(yè)務(wù)在“蝶城戰(zhàn)略”下毛利率提升的可能性得以驗(yàn)證。地產(chǎn)結(jié)算毛利率有所下降，較22 年全年-3.2pct 至17.2%，整體毛利率同比下降3.4pct 至15.5%，仍在筑底中。內(nèi)部管控角度，公司提質(zhì)增效戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)揮作用，期間費(fèi)用率同比-2.7pct 至6.8%。　　因新開工未發(fā)力銷售額小幅下降，大舉補(bǔ)充核心區(qū)域儲(chǔ)備2023Q1 公司新開工同比微降1.6%。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售面積625.7 萬方，銷售額1013.8 億元，同比分別下降1.1%和4.8%。公司23 年計(jì)劃新開工面積同比22 年實(shí)際開工+7%，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐步回暖，公司銷售額同比有望逐步向好。期內(nèi)公司拿地審慎聚焦，據(jù)公司披露月度經(jīng)營數(shù)據(jù)，Q1 公司合計(jì)拿地額約161 億，拿地強(qiáng)度約15.9%，所獲地塊分別位于南京、東莞、廣州三地。4 月萬科進(jìn)一步加大核心區(qū)域布局，重回上海土地市場(chǎng)，單城市拿地額達(dá)113 億元，對(duì)上海這一高流速區(qū)域的大舉補(bǔ)庫，有望快速提振公司近兩年銷售規(guī)模。　　融資端三箭齊發(fā)為擴(kuò)張蓄勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營有望迎來價(jià)值重估公司融資渠道依然通暢。4 月公司成功發(fā)行20 億中票，利率低至3.11%。　　截至報(bào)告期末，公司“三道紅線”持續(xù)保持綠檔，凈負(fù)債率/短債覆蓋倍數(shù)分別為 45.5%/2.4 倍，同時(shí)，公司經(jīng)營性物業(yè)有望迎來價(jià)值重估。1 月，建信住房租賃基金擬與萬科合作設(shè)立100 億元子基金，3 月，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs破冰，截至22 年末公司運(yùn)營的物流/長租/商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)建面分別達(dá)964 萬方/22 萬間/1228 萬方，我們認(rèn)為這些都將助力公司存量盤活，有望打開估值空間。維持A 股“買入”評(píng)級(jí)。　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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