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歸母凈利穩健，維持A 股“買入”評級　　公司4 月28 日發布一季度報，2023Q1 實現營收684.7 億元（YOY+9.3%），歸母凈利14.5 億元（YOY+1.2%）。我們維持2023-2025 年歸母凈利為227/243/259 億元的盈利預測，A 股（000002 CH）參考可比公司2023 年PE 均值9.54x（Wind），考慮到公司擴儲節奏開始加快，予以2023 年10xPE，維持目標價19.04 元，H 股（2202 HK）參考最近一個季度平均折價率40%以及兩地對業績和多元化業務估值差異，予以A 股折價40%，目標價12.97港幣（前值13.80 港幣），維持“增持”評級。　　開發及多元化業務穩健增長，毛利率仍在筑底中23Q1 公司竣工面積同比+10.9%，推動結算面積同比+15.8%，結算收入同比+9.8%，同時多元化業務增長，其中物流/長租/商業板塊營收同比分別+20.0%/10.8%/10.4%，據季報披露，物管業務在“蝶城戰略”下毛利率提升的可能性得以驗證。地產結算毛利率有所下降，較22 年全年-3.2pct 至17.2%，整體毛利率同比下降3.4pct 至15.5%，仍在筑底中。內部管控角度，公司提質增效戰略持續發揮作用，期間費用率同比-2.7pct 至6.8%。　　因新開工未發力銷售額小幅下降，大舉補充核心區域儲備2023Q1 公司新開工同比微降1.6%。期內實現銷售面積625.7 萬方，銷售額1013.8 億元，同比分別下降1.1%和4.8%。公司23 年計劃新開工面積同比22 年實際開工+7%，預計隨著市場逐步回暖，公司銷售額同比有望逐步向好。期內公司拿地審慎聚焦，據公司披露月度經營數據，Q1 公司合計拿地額約161 億，拿地強度約15.9%，所獲地塊分別位于南京、東莞、廣州三地。4 月萬科進一步加大核心區域布局，重回上海土地市場，單城市拿地額達113 億元，對上海這一高流速區域的大舉補庫，有望快速提振公司近兩年銷售規模。　　融資端三箭齊發為擴張蓄勢，不動產運營有望迎來價值重估公司融資渠道依然通暢。4 月公司成功發行20 億中票，利率低至3.11%。　　截至報告期末，公司“三道紅線”持續保持綠檔，凈負債率/短債覆蓋倍數分別為 45.5%/2.4 倍，同時，公司經營性物業有望迎來價值重估。1 月，建信住房租賃基金擬與萬科合作設立100 億元子基金，3 月，消費基礎設施REITs破冰，截至22 年末公司運營的物流/長租/商業不動產建面分別達964 萬方/22 萬間/1228 萬方，我們認為這些都將助力公司存量盤活，有望打開估值空間。維持A 股“買入”評級。　　風險提示：行業銷售下滑；公司拿地節奏低預期導致可售貨量不足的風險。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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