日前，央行和銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，其中提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

此次《通知》的發布是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

與此同時，《通知》指出，在全國統一的貸款利率下限基礎上，央行、銀保監會將各派出機構，按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

《通知》對購房家庭的商貸有何影響?合碩機構首席分析師郭毅指出，個人首套住房的商貸利率下限調整對計劃買首套住房的家庭是一個利好，但對已經購房商貸的家庭還款不會有所影響。按照《通知》的要求，個人首套住房的商貸利率下限根據當前5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下限4.6%可再下調20個基點，也就是利率下限最低可至4.4%。

今年1月，央行已將5年期以上LPR下調了5個基點至4.6%，創歷史新低。5年期以上LPR與個人住房貸款利率息息相關。在5月20日即將發布本月LPR前，央行、銀保監會兩部門發布的通知舉措引發了市場關注。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林指出，各地銀行的房貸市場利率下限并不相同，且有些銀行的房貸利率分為多檔：如一般按揭貸款利率是在5年期以上LPR(4.6%)的基礎上，上浮20個基點(4.8%)，而首套用戶一般是在5年期以上LPR(4.6%)的基礎上，上浮10基點(4.7%)，只有特殊用戶才能享受4.6%的利率不上浮，“5年期以上LPR是大多數銀行采用的貸款利率下限，這個利率下限并不是銀行開展按揭業務常態化使用的利率水平，大多數首套房客戶按揭的利率水平，在5年期以上LPR的基礎上有上浮，一般按揭利率的水平都會高于利率下限。”

郭毅告訴中青報·中青網記者，今年開始，全國一些二三線城市商業銀行已經對房貸利率做了下調，首套個人住房的按揭貸款利率下調到4.6%。按照《通知》，接下來各地有自主權，可以根據當地市場情況，決定是否繼續調整貸款利率，也有可能維持當前利率不變。對于計劃購買首套房的家庭來說，如果當地進一步下調房貸利率，那個人貸款將享受利好。如果沒有調整的話，個人房貸則還是按照當地目前的貸款利率計算。

郭毅指出，目前許多城市針對普通住宅出臺了地方認定標準，購買普通住宅的家庭也可以參考當地政府的認定標準，了解自己購買的住房是否適用《通知》的要求。

盤和林認為，此次《通知》的發布可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發首套住房的購買需要。但按照目前的房地產市場情況，一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調利率下限，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進小城市首套房剛需用戶購買，促進小城市房地產去庫存。

“總體上銀行當前調低房貸利率的空間其實很有限，5年期以上LPR普遍作為很多銀行的利率下限，是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個成本開展首套房信貸競爭，銀行會降低信貸息差，從而降低利潤率，對于銀行來說可能是一種惡性競爭。”反之，盤和林認為，小城市銀行面對較為激烈的競爭壓力和較少的房貸按揭需求，更容易選擇降低利率水平的方式來加大競爭力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下調。

郭毅認為，政府除了通過降低首套房貸款利率下限來支持剛性和改善性住房需求，還應該考慮降低首付比例。“目前市場的購房需求還是客觀存在的，無論是首套剛需還是改善性需求。但除了月供，首付比例對一些購房家庭來說還是一個不小的壓力。”郭毅建議，各地可以考慮適度下調個人首套房和二套房的首付比例，或者考慮取消“認房又認貸”的限制，這將促進更多購房者入市。?

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