2022年房企中報已基本落下帷幕。根據同花順iFinD統計，截至2022年9月7日，共有115家A股房地產企業和121家港股地產類企業披露2022年上半年業績。
結合房企中報和中期業績發布會內容，“保交付”和“活下去”是他們共同的主題，如何實現這一目標，走得更遠，大部分房企都強調了“多元化”和“多航道”。
事實上，尋找“第二增長曲線”早已成為房企共識，物管、代建、商業運營、租賃、文旅、科技、康養……均是房企開辟“第二戰場”的主要領域。
如今，房企拆分物業管理上市潮還在持續，但物管板塊已然逐漸獨立，代建、商業和租賃正成為房企競相入場的藍海。這半年，多元化業務究竟為房企掙得了多少利潤，未來還有多少盈利空間，多條腿走路的房企走得更遠、更好了嗎?
代建：綠城穩坐“行業老大”，旭輝、金科大步追趕
代建行業成為房企競相入局的“香餑餑”?？硕鸾y計數據顯示，目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家，并誕生了綠城管理控股(09979.HK)和中原建業(09982.HK)兩家港股上市公司，這兩家也是中國房地產市場最大及第二大的代建公司。
而就在近1個月內，又有兩家房企將代建業務升級加碼。一個是中梁控股發文宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業。另一個是朗詩綠色地產有限公司，直接將公司名稱更改為朗詩綠色管理有限公司，即朗詩綠色管理(00106.HK)。
在更名公告中的對外數據顯示，截至2021年底，朗詩綠色管理開發代建服務收入約為7.52億元，僅占當年總收入的9.3%，但開發代建服務的毛利率卻保持在約40%的較高水平，而集團平均水平約為20%，未來在中國市場將專注于輕資產業務(即開發代建項目及小股操盤、房地產開發項目)。但在之后披露的半年報中，該公司的開發代建服務收入約為人民幣2.83億元，2021年上半年則約為人民幣4.05億元，開發代建服務毛利率約為31%，均有大幅下降。
去年剛進入代建領域的旭輝控股集團代建業務發展迅速。“在我們現有的能力下，一定要更大(力度)地拓展代建。”在日前舉辦的2022年中期業績會上，旭輝控股執行董事、旭輝建管董事長陳東彪著重強調了代建業務的重要性，并認為旭輝在該領域有先天優勢。截至2022年6月底，該公司累積在管項目35個，分別位于上海、北京、廣州、深圳、南京、蘇州和西安等一二線城市，累計在管面積超700萬平方米。
金科股份(000656.SZ)的半年報也表示，公司的代建業務發展模式日趨成型，報告期內實現銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。
中金公司研報分析認為，代建企業提供除投資環節以外的“設計-建造-銷售”全鏈條房地產開發管理服務，通過品質、品牌、周轉等溢價獲取服務費，整體商業模型輕、企業無負債。
作為代建“老大哥”，綠城管理業績逆勢增長，持續引領代建行業，連續6年市占率超22%，且盈利能力不斷增強，半年度歸母凈利潤人民幣3.61億元，同比增長33.4%;實現項目管理服務收入人民幣11.46億元，同比上升15.5%。主要是政府代建項目增加使公司本期管控面積增加，同時多元化業務經營推動收入增長。
代建“老二”中原建業的業績則出現了下滑。上半年該公司實現收入為人民幣3.78億元，較2021年同期下降40.4%;期內凈利潤為人民幣2.04億元，較2021年同期下降43.6%，期內凈利潤率為54.0%。僅維持了較高的凈利率水平。
不過，從綠城管理和中原建業的財報指標可以看出，代建公司具有營收、利潤總額少，但是毛利率、凈利率指標高，且負債率低的特征。具有抗周期能力，可能就是代建業務模式被越來越多品牌房企看好的重要原因。
商業運營：華潤置地收入高，龍湖集團增速快
商業地產業務是房企發展“第二增長曲線”的又一大“心頭好”。據仲量聯行統計，國內TOP10房企的重點項目商業地產業態占比在三年內平均增長18.1%。部分領軍房企正在進行從開發商到運營商的角色轉變，積極深化商業地產領域布局，包括城市綜合體、長租公寓等板塊，達成房地產生態全域化發展。
早在2021年的業績發布會上，新城控股(601155.SH)董事長王曉松就表示，商業板塊已成為該公司業務增長的第二曲線?；?ldquo;一Mall一街、一輕一重、一新一舊”的業務場景，圍繞“重資產、輕資產、新增量、舊改造”四種模式開展商業發展各項業務，新城控股在今年上半年實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%，報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比增長16.57%，對公司業績貢獻逐步提高。
上半年，華潤置地(01109.HK)旗下購物中心租金收入按年下降6.2%，達人民幣61.9億元(剔除期內減租影響，較去年同期實際增長14.2%)，零售額仍較去年同期增長7.0%至人民幣541.1億元，大幅優于市場平均水平。上半年，6座購物中心按計劃開業，其中包括武漢萬象城、福州萬象城和海口萬象城等具有城市影響力的明星項目，新開業購物中心平均出租率高達88.6%。
龍湖集團(00960.HK)的商業板塊在上半年維持了較高的增速，租金收入同比增長26%至人民幣46.5億。上半年，龍湖如期新開4座商場，其中3座是輕資產，輕重并舉的發展模式提速。疫情影響下，居民出行受限、消費收縮，公司上半年的銷售額和客流均同比微跌。
萬科A(000002.SZ)上半年商業業務(含非并表項目)的營業收入更是達到了40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業項目營業收入27.5億元，同比增長12.2%。截至報告期末，萬科商業業務累計開業的建筑面積為1194.8萬平方米，規劃中和在建商業建筑面積為441.1萬平方米，已開業項目整體出租率91.3%。截至報告期末，印力累計輸出管理項目為35個，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項目。
專注于商業運營的中國海外發展(00688.HK)，上半年商業物業實現收入同比增長6.2%，達人民幣26.5億元，新增北京金安環宇薈、廣州亞運城廣場、成都中海友里天府國際公寓等七個運營商業項目，新增商業運營建筑面積38萬平方米。下半年，該集團系列公司還有十個項目投入運營，預計將新增商業運營建筑面積71萬平方米。
金科股份(000656.SZ)則開始向社區商業發力，金科商業率先在行業發布元宇宙商業產品體系——金META。上半年，金科商業在管項目近百個，在管面積約348萬平方米，新簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產，新簽約行業資源20余個，新簽約商業品牌上百個。
長租公寓：萬科、龍湖斷層領先，旭輝瓴寓將獲超1億美元A輪融資
房企進入住房租賃行業已超過五年，早期快速的規模擴張時代已過，在疫情背景下，大家都放慢了發展腳步，企業間的規模分化開始逐漸顯現。
據克爾瑞租售整理榜單，2022年上半年住房租賃企業開業規模排名前十的企業中，屬于房企系的有萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、招商伊敦公寓等，其中排名前兩位的萬科泊寓和龍湖冠寓開業規模已超過10萬間，與第三名有將近3萬間的差距，旭輝瓴寓則在3.2萬間左右。
根據半年報，萬科旗下“泊寓”是全國最大的集中式長租公寓提供商，業務布局33個城市。截至報告期末，泊寓共運營管理房屋20.99萬間，累計開業16.95萬間，開業數量在深圳、福州、濟南、沈陽、天津、西安、長春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個城市領先。上半年，萬科的租賃住宅業務(含非并表項目)實現營業收入14.8億元，同比增長12.3%。泊寓出租率為94.0%，續租率為56%。
龍湖集團在半年報中提到，租賃住房品牌冠寓上半年實現租金收入人民幣11.8億，開業超過6個月以上房源的出租率95.4%，穩步提升。
在旭輝2022年中期業績發布會上，旭輝控股董事局主席林中重點提及旭輝瓴寓的A輪融資，稱“目前取得了實質性的進展，首輪募資將超過1億美元。”據介紹，旭輝瓴寓于2016年創立，截至今年上半年，旭輝瓴寓聚焦上海、北京、南京、杭州、成都、深圳六大核心城市，已拓房間數超8.2萬間，穩定期項目實現96%以上的出租率。
在長租公寓這條航道上，目前頭部運營商、國企更容易實現盈利。業內人士分析稱，頭部企業具有一定規模，在形成規?；藴驶恋砗蟊貙㈤_始尋求利潤的增長，國企則依托國家政策，通過自身大規模存量改造加上價格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也更有可能為企業帶來盈利。
今年房企的半年報則釋放了新的信號，企業開始加強自有渠道營銷，為盈利創造更多可能。如萬科泊寓、招商伊敦公寓開始創新自有渠道營銷模式，加強B端客戶的拓展。如萬科泊寓，上半年的自有渠道獲客占比達到79%，線上平臺注冊人數達到234萬，營銷費用率為1.01%，新增企業客戶160家。
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