8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，總結上半年工作，分析當前形勢，部署下一階段工作。其中，在支持房地產市場平穩健康發展方面，多個重磅提法引發市場關注。

1.落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序。

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2.加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

3.因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

4.指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

由于前幾年上車買房的人，房貸利率均無一例外高位站崗，當前存量房貸與新增房貸利率之間存在很大的差距，所以關于下調存量房貸利率的呼聲就穩居不下，自2022年下半年開始，提前還貸潮也接踵而至。

據統計， 2017年末到2021年末的房貸利率，一直維持高位，比現在的4.14%左右高140個基點左右。以100萬的房貸計算，按照等額本息方式還款20年，則4.14%的利率和5.5%的利率，總利息差距將超過18萬元。這對于一個普通家庭來說，如若可以調降利率，將會減輕很大的還款負擔，給居民的信心將會注射一劑“強心針”， 同時能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況出現，促進居民消費，提振市場。

數據來源：中國人民銀行，鈦媒體整理

因此“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”一直備受矚目，也是購房者最為關心的問題。這也是央行自7月14日公開表態“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”后，時隔半個多月再次表態調降存量房貸利率。

但值得注意的是，前后兩次的關于存量房貸利率下調的表述，有本質區別：第一次表態是“支持和鼓勵協商”，而這一次是“指導有序調整”。 “指導有序調整”或將標志著存量房貸利率開始全面啟動下調。預計接下來，會陸續有銀行積極響應，出臺相關的降利率政策。

那么什么是存量房貸利率？

簡單來說，其實就是個人住房貸款中還尚未還清的部分。

后續又如何調降，調降多少？

其實存量房貸利率下調在歷史上曾發生過一次。2008 年10 月央行宣布將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。也是由于當年轉按揭的盛行，銀行為爭奪客戶池，分得一杯羹，普遍也都選擇存量按揭貸款給予利率7折優惠。

據了解，其實也已經有銀行在“試探性調降”，提前搶占客戶池。

興業銀行廣州分行率先出招，推出了存量房貸利率1年期利率優惠券。但據了解，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。除此之外，廣州部分銀行也已就存量房利率調整開展調研和收集需求，并表示“待監管部門進一步政策指導后再制定相關的管理辦法和實施方案等等。”

但存量房貸利率如何調降還應考慮多方面的因素，隨著新房及存量房貸款利率的下調，銀行的利息收入也承受了一定的壓力，會對商業銀行的收益產生一定的影響。因此存量房貸利率的調降還尚需時間和空間。

不過隨著供需關系的轉變，住房信貸市場或將進入存量房時代，客戶的選擇性更多，身份由“賣方”轉向“買方”，對于客戶而言，當然是哪家合適選哪家。而對于銀行而言，在考慮到自負盈虧的前提下，不如先下手為強，提前搶占客戶池。

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