8月3日，恒大物業（06666.HK）在港交所恢復交易。作為“恒大系”第二家實現復牌的上市公司，恒大物業此前已停牌超過16個月。

今早港股開盤后，恒大物業低開跌超40%，隨后跌幅擴大至50%，截至8月3日港股收盤，公司股價報收1.21港元，跌47.39%，成交額為5.79億港元，當前公司總市值約130.81億港元。

值得一提的是，在停牌前，恒大物業的總市值約為248.65億港元，復牌首日公司市值已縮水超115億港元。若與2021年2月17日的歷史峰值約2062億港元相比，則蒸發超1930億港元。

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134億元質押擔保難追回

2022年3月21日，恒大物業因在上一財年報告審核中，發現公司有約134億元存款，為第三方提供的質押保證金被相關銀行強制執行，故而對該事項進行調查并自此正式停牌。

根據獨立調查報告顯示，2020年12月28日至2021年8月2日，恒大物業的6家附屬公司在有關高管的授意安排下，通過8家銀行為第三方融資提供存款質押，相關資金通過多種渠道劃轉至恒大集團。此后，由于質押擔保期限屆滿觸發質權實現條件，導致恒大物業附屬公司存單質押的134億元被銀行強制執行。

此后，恒大物業開啟了長達一年之久的補救措施，包括開展內部監控檢討、人員培訓及調整等，并持續向第三方及恒大集團開展追償工作，同時將涉及質押擔保事項的董事全部開除，并定期對新任高級管理層進行培訓。

但就目前來看，恒大集團身負萬億級債務且面臨資不抵債的困境，恒大物業要追回這筆款項的難度較大。對此，恒大物業經過與核數師上會栢誠確認，在管理層評估了款項的可回收性后，將134億元的應收款項進行了全額撥備計提。核數師上會栢誠認為，除了該質押擔保外，沒有發現其他潛在的未經恰當授權或記錄的交易。

同時，恒大物業表示，正在積極、努力採取各種措施追討損失，包括與恒大集團商討償還該質押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。公司將通過進一步公告的方式向市場通報任何進展。

可持續性經營存疑

今年6月初，恒大物業公布了2021年度至2022年度的三份業績報告，成為“恒大系”三家上市公司中第一個披露財報的，同時也是唯一有盈利的上市公司。

年報數據顯示，2022年，恒大物業實現營業收入約118.09億元，其中基礎物業管理收入約94.4億元，同比增長約4%，占公司總收入的80%；毛利潤約27.19億元，凈利潤約14.79億元，公司擁有人應占利率約為14.23億元，較2021年的虧損3.16億元實現扭虧為盈；銀行存款和現金共計16.56億元，較上一年同期有所增長；公司總資產約71.5億元。

除補充披露財報外，恒大物業需要履行的復牌指引還包括“證明公司的持續運營能力”。

公告顯示，截至今年5月，恒大物業總簽約建筑面積約8.17億平方米，簽約項目總數3152個，擁有2759個在管項目覆蓋22個省、5個自治區、4個直轄市和香港，其在管總建筑面積約5.06億平方米，服務業主超過330萬人。

此外，自2021年9月以來，公司在維持較高服務規模的同時，積極調整經營策略，包括重點發力社區團購、家政服務等社區增值服務業務，進一步增加收入來源，優化收入結構，開源的同時精簡本集團營運成本；與供貨商及收并購公司洽談應付款展期；主動陸續停止了關聯方銷售案場服務、維保修服務等非業主增值服務；提升內部控制，以保障公司持續穩健經營等。

綜上，恒大物業認為公司具有足夠的業務規模和資產能力進行可持續運營。

不過，恒大物業曾在2022年度報告中指出，公司無法保證能夠按照計劃或按合適進度、價格獲得新物業管理服務合同；也可能無法從客戶收回物業管理費等相關收入，致使可能產生應收款項減值虧損；同時大量物業管理服務合同終止或無法續簽可能對公司的業務、財務情況及經營業績造成重大不利影響。

核數師上會栢誠也表示，截至2022年，恒大物業的凈流動負債和凈負債分別為33.21億元、15.13億元，加上與債權人協商延長還款期限、與恒大集團之間的134億元追討，表明存在可能影響恒大物業持續經營能力的重大不確定性。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜亦向鈦媒體APP表示，恒大物業由于之前的134億欠款尚未收回，加上業務對于中國恒大的嚴重依賴，因此雖然作為“恒大系”唯一盈利的上市公司，在長期停牌后的復牌首日依然出現了超跌現象，表明市場對于恒大物業的信心十分脆弱。

“在母公司情況短期無法根本性好轉的情況下，恒大物業仍存在較多風險，不論對其未來業績還是資本市場表現都是不利因素。”柏文喜談到。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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