圖源：視覺(jué)中國(guó)

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近日一份題為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報(bào)》的文件在網(wǎng)上流傳引發(fā)關(guān)注。該文件顯示，因近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多陷于流動(dòng)性危機(jī)，目前有包含佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原傭金超10億元，目前公司已向法院起訴追傭，文件尾部署名為中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸。

8月21日，中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸證實(shí)了該文件的真實(shí)性并表示，“這10億多元屬于應(yīng)收金額，目前在走法律訴訟途徑。收回來(lái)的錢(qián)，會(huì)優(yōu)先發(fā)給員工?！?/p>

而在此之前，網(wǎng)上也曾有一段關(guān)于深圳中原的員工討薪的視頻流出，多名員工聚集在深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫的辦公室，要求公司以墊付方式發(fā)放傭金。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)與房產(chǎn)中介行業(yè)都是共生共存，唇齒相依，而如今昔日兄弟行業(yè)“對(duì)簿公堂”，實(shí)在令人唏噓。事實(shí)上，這也并不是中原地產(chǎn)首次被拖欠傭金，早在2008年、2011年和2014年也曾被開(kāi)發(fā)商拖傭，只是今昔不同往日，此次超10億元的拖傭，對(duì)于經(jīng)營(yíng)舉步維艱的中原地產(chǎn)經(jīng)而言，到底影響幾何？成立超40年，作為曾經(jīng)的房產(chǎn)中介王者，中原地產(chǎn)又為何會(huì)跌落神壇？

成立追傭?qū)０附M，或以房抵傭

深圳中原在文件中指出，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開(kāi)發(fā)商無(wú)法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前各開(kāi)發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過(guò)10億多元，目前在法院已經(jīng)啟動(dòng)訴訟追傭的金額達(dá)5.35億元，其中法院已經(jīng)裁決在強(qiáng)制執(zhí)行的金額超過(guò)了4億元，待判決的金額1.35億多元。此次起訴的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目包含佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光和吉祥里等。

另?yè)?jù)天眼查平臺(tái)顯示，深圳中原商品房委托代理銷售合同糾紛數(shù)量就累計(jì)有47份，其中自2020年以來(lái)，以案由為“商品房委托代理銷售合同糾紛”的案件有23份，涉及恒大、遠(yuǎn)洋控股、龍光、泰禾、富悅房地產(chǎn)等房企。

深圳中原全稱中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司，是中原集團(tuán)的全資控股子公司。據(jù)中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸介紹，深圳中原的業(yè)務(wù)主要有新房和二手房業(yè)務(wù)。其中新房業(yè)務(wù)主要分為兩個(gè)模式，一是案場(chǎng)代理、二是新房分銷模式。目前僅新房市場(chǎng)業(yè)務(wù)，中原在深圳的市占率就有50%左右。

對(duì)于此前有員工聚集在深圳中原總部索要傭金，要求公司墊付傭金的請(qǐng)求，深圳中原表示，不只是員工，合作方和自身也都是共同受害者，如要求深圳中原在未收到開(kāi)發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金，即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已經(jīng)超過(guò)4億元以上，因此將會(huì)導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)更加困難。

據(jù)悉，中原集團(tuán)已經(jīng)成立了重大項(xiàng)目追傭跟進(jìn)專案組負(fù)責(zé)后續(xù)的追傭工作，并任命中原集團(tuán)COO首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸總負(fù)責(zé)牽頭處理相關(guān)事宜，鄭叔倫配合。

劉天旸表示，目前，除了發(fā)律師函和訴訟等方法，也會(huì)積極和開(kāi)發(fā)商溝通來(lái)追繳結(jié)算傭金，并且也有一部分開(kāi)發(fā)商用以房抵傭的形式來(lái)處理，但以房抵傭往往造成收入折損，另外這部分資產(chǎn)要處理進(jìn)行變現(xiàn)，現(xiàn)階段也是有難度的，流程也非常復(fù)雜。

昔日的地產(chǎn)中介“王者”

深圳中原母公司中原集團(tuán)成立于香港，是一家以新房和二手房的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)為主的大型綜合性房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，旗下?lián)碛兄性禺a(chǎn)、利嘉閣地產(chǎn)、森拓普等多個(gè)子品牌。

中原集團(tuán)自1978年成立至今已有四十余年，可以說(shuō)元老級(jí)的存在了。更有媒體稱中原地產(chǎn)的興衰史，就是一部中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的變遷史。鈦媒體App也曾在《跌宕奔流三十年：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的恩怨江湖、“換乘站”與新大陸》一文中，對(duì)中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)史做了詳細(xì)的梳理，并對(duì)中原地產(chǎn)的崛起與沒(méi)落進(jìn)行了復(fù)盤(pán)。

1978年，而立之年的施永青與同學(xué)共同出資租下香港中環(huán)的一間辦公室，中原地產(chǎn)由此啟航。而后受改革開(kāi)放和南巡講話的利好政策影響，房產(chǎn)中介一時(shí)間群雄并起，百花齊放。這一時(shí)期，中原地產(chǎn)也因代理洛溪新城項(xiàng)目，意外打開(kāi)了進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的大門(mén)。而后又通過(guò)惠州市淡水鎮(zhèn)項(xiàng)目，在內(nèi)地逐漸扎根，1994年中原地產(chǎn)在廣州市布局了第一家門(mén)店。

不過(guò)，因當(dāng)時(shí)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)屬于外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的限制類行業(yè)，如果要在當(dāng)?shù)亻_(kāi)設(shè)公司，必須是合資公司。中原地產(chǎn)找了一家合作方，對(duì)方的存在主要是為了開(kāi)設(shè)公司所需，并不參與公司運(yùn)營(yíng)。后來(lái)上海、北京等分公司也相繼按照此模式成立。但據(jù)了解，整個(gè)20世紀(jì)90年代，中原地產(chǎn)的步子都邁的并不大，更多的是考慮如何活著。

直到1997年，香港回歸，因其地理位置緊鄰深圳，這讓中原地產(chǎn)看到了深圳市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，于是，同年深圳中原便成立了，此后中原地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始迎來(lái)重要轉(zhuǎn)折。彼時(shí)，恰逢競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手置業(yè)國(guó)際撤出深圳市場(chǎng)，回歸香港市場(chǎng)。次年，隨著福利分房制度的取消，個(gè)人購(gòu)房需需求被釋放，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，市場(chǎng)對(duì)二手房的購(gòu)買(mǎi)需求也逐步增加，中原地產(chǎn)也將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至二手房交易。

2000年前后，在中原地產(chǎn)發(fā)展壯大的同時(shí)，中大恒基、我愛(ài)我家和鏈家等房產(chǎn)中介品牌相繼成立。而此時(shí)已在房產(chǎn)中介行業(yè)深耕二十余年的中原地產(chǎn)，不僅是行業(yè)先行者更成為了眾多房產(chǎn)中介學(xué)習(xí)取經(jīng)的對(duì)象。

據(jù)時(shí)任中大恒基副總經(jīng)理的趙偉稱，當(dāng)時(shí)中大恒基之所以能先鏈家、我愛(ài)我家等公司搶占市場(chǎng)規(guī)模，主要依賴于學(xué)習(xí)中原地產(chǎn)的思想和管理模式，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶?shí)踐和調(diào)整。

然而，中原地產(chǎn)的風(fēng)光時(shí)刻并未長(zhǎng)久，轉(zhuǎn)折發(fā)生在2008年，金融危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致中原地產(chǎn)高層做了錯(cuò)誤的戰(zhàn)略預(yù)判，從而被內(nèi)地鏈家、我愛(ài)我家等企業(yè)反超，隨后中原地產(chǎn)又在互聯(lián)網(wǎng)O2O風(fēng)口掉隊(duì)，此時(shí)已“退隱”多年的施永青不得不重出江湖，但也未能挽回中原地產(chǎn)早日榮光，中原先后丟掉上海、深圳等地成交榜首寶座。

2021年下半年開(kāi)始，在疫情與市場(chǎng)低迷的大背景下，中原地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模裁員降薪和關(guān)店，內(nèi)部高管層也出現(xiàn)“大地震”，30年“老將”黎明楷離職，“太子”施俊嶸接班。在各種變動(dòng)中，中原地產(chǎn)這個(gè)昔日王者逐漸跌落。

能否順利“渡劫”？

事實(shí)上，上游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈吃緊禍及房產(chǎn)中介，導(dǎo)致傭金遲遲無(wú)法兌付的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。如本來(lái)就遭遇轉(zhuǎn)型失利的世聯(lián)行，2021年因大客戶恒大的倒臺(tái)，導(dǎo)致其當(dāng)年虧損額超12億元。還有易居中國(guó)，也因恒大等事件，導(dǎo)致2021年財(cái)報(bào)和2022年中期報(bào)延遲披露。

中原地產(chǎn)也曾多次遭遇地產(chǎn)商拖傭，早在2014年，時(shí)任中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理李耀智就曾公開(kāi)聲討開(kāi)發(fā)商拖欠傭金現(xiàn)象。李耀智稱，開(kāi)發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開(kāi)發(fā)商也拖欠過(guò)傭金，但規(guī)模沒(méi)有現(xiàn)在大”。

此次10億傭金被拖欠，中原地產(chǎn)還能像此前一樣“順利渡劫”嗎？

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸直言，如果被拖欠的資金追不回來(lái)，會(huì)使得深圳中原的經(jīng)營(yíng)變得比較困難，承受較大的壓力?！霸诮欢螘r(shí)間，我們受這個(gè)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商成交規(guī)模的影響，經(jīng)營(yíng)上面出現(xiàn)了虧損，經(jīng)營(yíng)情況不是太樂(lè)觀的，就是壓力還是比較大的。

中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸在文章開(kāi)頭的文件中也提到，因?yàn)楦鞔箝_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂暴雷無(wú)法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。

各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也可以佐證中原地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)壓力凸顯。資料顯示，過(guò)去兩年，中原集團(tuán)整體業(yè)務(wù)規(guī)模縮減約30%左右。2021年深圳中原有540家店鋪，2022年年底只剩240家店鋪，一年時(shí)間關(guān)閉了300家店鋪。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升也曾表示，2022年中原集團(tuán)整體樓宇買(mǎi)賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業(yè))錄59604宗，總值5603.5億元，較2021年的96133宗及9,178.4億元，分別下跌38.0%及38.9%。宗數(shù)創(chuàng)1991年開(kāi)始有全港數(shù)據(jù)以來(lái)32年按年歷史新低。

雖然經(jīng)營(yíng)壓力比較大，但是中原地產(chǎn)內(nèi)部似乎對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展仍保有信心。據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)報(bào)道，一位在中原地產(chǎn)工作十年的老員工表示，中原地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)經(jīng)營(yíng)不下去，但那么多傭金拿不到肯定會(huì)有影響的，因?yàn)閱T工傭金也拿不到就容易引起矛盾。他還表示，和外面其他中介公司對(duì)比中原還算可以，除非真的市場(chǎng)不好沒(méi)辦法，一般還是比較穩(wěn)定，薪資保障也還可以，但是管理問(wèn)題時(shí)間久了總歸會(huì)有些小問(wèn)題。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉天旸也透露，近一周，深圳中原有和深圳市勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)、住建部門(mén)、街道、派出所等溝通，并將每一次收回來(lái)的傭金及相關(guān)發(fā)放記錄給到了相關(guān)政府部門(mén)，證明了深圳中原經(jīng)營(yíng)是沒(méi)有問(wèn)題的。

隨著存量房時(shí)代到來(lái)，二手房的市場(chǎng)需求持續(xù)增加，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得更加激烈，除了通過(guò)數(shù)字化能力為業(yè)務(wù)降成本、增效益外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的角色也將從過(guò)去以信息差為優(yōu)勢(shì)，更多的轉(zhuǎn)向維護(hù)買(mǎi)方權(quán)益、提供更加專業(yè)增值服務(wù)的買(mǎi)方代理人的身份。這也會(huì)重塑整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介商和購(gòu)房者之間的關(guān)系，最終形成一個(gè)新的、更可持續(xù)的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)體系。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|章橙）

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