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剔除重資產業務擾動后保持較高增長，維持“買入”評級公司3 月17 日發布年報，2022 年實現營收130 億元，同比+23%；歸母凈利潤5.9 億元，同比+16%，低于我們預期（6.9 億元）。考慮到第三方項目的競爭壓力，我們調低營收和毛利率，預計23-25 年EPS 為0.73/0.88/1.05元（23/24 年前值0.81/1.02 元）。可比公司23 年平均PE 為20 倍（Wind一致預期），考慮到公司輕重資產分離、收并購持續取得進展，非住宅競爭壁壘突出，央企母公司經營穩健，我們認為合理23PE 估值水平為26 倍，目標價18.98 元（前值19.50 元，基于30 倍22PE），維持“買入”評級。　　剔除重資產業務擾動的經調整扣非歸母凈利潤同比+29%22 年公司營收實現年初目標，利潤受重資產業務擾動較大，若以扣非歸母凈利潤為基礎（已剔除資產剝離、投資性房地產公允價值變動、政府補貼等影響），再剔除減租（22 年0.8 億元）和減值（21/22 年分別為1.2/0.5 億元）的影響，則經調整的扣非歸母凈利潤同比+29%，仍然保持了較快的增速。　　公司物管業務營收同比+26%至125 億元，中航+招商物業凈利潤同比+9%至6.1 億元，利潤增速不及營收，主要因為毛利率同比-0.8pct 至10.6%。　　其中，住宅物管降本增效成果顯著，毛利率同比+2.5pct 至9.1%；非住宅物管受經濟環境和競爭加劇影響，毛利率同比-3.5pct 至10.1%。　　第三方市拓取得平穩增長，平臺增值服務發展迅速22 年公司新簽年度合同額同比+9%至33.1 億元，其中關聯房企/第三方分別同比-17%/+16%，受地產下行、競爭加劇的影響，同比增速均較21 年有所下滑。公司發揮央企和品牌優勢，積極探索傳統招投標之外的市拓渠道，總對總/合資合作帶來的新簽年度合同額同比+46%/49%。此外，公司平臺增值服務取得快速發展，到家匯商城積極探索企業集采和社區增值服務的業務機會，銷售額同比+52%至12 億元，營收同比+117%至5.8 億元。　　收并購和輕重資產分離持續取得突破，關聯房企經營穩健21 年末以來，公司在收并購和輕重資產分離方面持續取得突破，陸續落地4個收并購項目，實現3 個重資產子公司的剝離、天津項目退地，22 年12月公告正在籌劃另外7 個重資產子公司的剝離。同時，控股股東招商蛇口（001979 CH）保持了行業領先的銷售韌性和拿地強度，為公司未來發展奠定了良好基礎。根據公司年報，公司23 年營收目標為156 億元，同比+20%，在經濟和地產回暖、減租消退的背景下，我們預計公司歸母凈利潤能夠實現更高的增速，收并購、輕重資產分離等重點事項也有望取得更多進展。　　風險提示：疫情擾動，房地產市場下行，盈利能力下行，輕重資產分離不及預期，整合不及預期。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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