基礎設施REITs市場推動常態化發行又有最新舉措。

5月12日，證監會指導證券交易所修訂了REITs審核關注事項指引。同日，滬深兩市交易所對外發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》的通知，進一步完善基礎設施REITs審核關注事項，明確產業園區、收費公路兩類成熟資產的審核標準，并強化信息披露要求。

深交所表示，此次《REITs審核關注事項指引》的修訂突出以“管資產”為核心，進一步優化REITs審核關注事項，強化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產業園區、收費公路兩大類資產的審核標準，提高成熟類型資產的推薦審核透明度，加快發行上市節奏，進一步健全并發揮基礎設施REITs市場功能，推動REITs市場高質量發展。

(相關資料圖)

《REITs審核關注事項指引》從基礎設施項目評估、準入門檻、產品設計、交易安排等多個章節對REIT項目進行了規范。

圖：上交所發布《REITs審核關注事項指引》 來源：上交所

具體來看，一是細化業務參與機構、評估和現金流要求。加強原始權益人約束，要求原始權益人向基礎設施基金轉讓項目公司股權不得新增地方政府隱性債務，取得的回收資金用途應當符合國家產業政策；規范中介機構選聘，要求管理人聘請專業機構應當遵循最少必需原則，且專業機構應當具有依法從事相關金融業務的資質；細化評估和現金流要求，明確評估報告與可供分配金額測算報告對基礎設施項目現金流預測結果的差異比例超過百分之五的，管理人應當披露原因。同時，強化基礎設施項目資本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是規范產品設計要求。明確基金控制要求，要求基礎設施基金取得基礎設施項目完全所有權或者經營權利;細化產品命名規范，要求基礎設施基金名稱與資產支持證券名稱應當表明基金的類別和投資特征，不得誤導投資者；強化風險防控，要求基金管理人設置二級市場異常波動風險防控安排，合理確定戰略配售比例，保證首次發售上市后流通份額適度充裕；明確基金經理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經理的專業勝任能力和兼任安排的合理性；規范費用收取水平，要求基金管理費、財務顧問費水平能夠覆蓋展業成本，相關參與機構不得以明顯低于行業定價水平等不正當競爭方式招攬業務。

業內人士認為，此次對產品設計的指引要求，直指目前REIT市場招投標的“價格戰”亂象。“目前全國的資管機構都在各地找項目，為了拿下好的資產項目，甚至0費率。”該人士表示。

此前， 興銀基金中標的云南云投中裕能源有限公司基礎設施REITs項目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出項目發行、托管都是零費率，此舉開了行業先河。

3月22日，興銀基金官微發文稱，今年2月17日，興銀基金首次中標公募REITs項目——貴州興義市水務有限責任公司基礎設施公募REITs項目（興義水務公募REITs），打響了興銀基金公募REITs業務首秀。3月20日，興銀基金公募REITs團隊再中標云投中裕能源公募REITs。

就具體報價而言，興銀基金報出的發行階段費用（包括基金管理人財務顧問費及其他中介費用）費率和托管費率響應報價（%/年）這兩項費用均為0費率。這意味著興銀基金將無償為該項目提供REIT發行階段的各項服務。

此外，《REITs審核關注事項指引》還著重明確了產業園區、收費公路兩大類資產的審核標準、信息披露制度等。

對于產業園區REIT項目，文中要求明確土地性質、轉讓限制、配套設施入池、租賃合同備案、重要現金流提供方行業屬性等合規性關注事項；細化產業園區項目歷史運營數據、評估參數、租金減免情況、重要現金流提供方租賃情況、投資協議約束、稅收優惠政策等信息披露要求。明確了產業園區基礎設施基金涉及的投資性房地產原則上應當采用成本法進行會計計量。

對于收費公路REIT項目，明確收費公路項目資產范圍、經營權依據和范圍、轉讓限制、收費標準等合規性關注事項；細化收費公路項目歷史運營數據、競爭性交通設施項目影響、評估參數、收費減免情況、資產到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對收費公路項目延續或者提升道路通行能力的安排、經營權提前回收風險進行評估，并采取相關應對措施。此外，關注項目隱性質量問題，要求管理人進行核查，原始權益人承諾其提供的安全風險相關資料真實、準確、完整。

圖：《REITs審核關注事項指引》對收費公路REIT的信息披露規定 來源：上交所網站

上交所表示，自2020年4月基礎設施REITs試點工作啟動以來，截至目前，上交所共有20只基礎設施REITs獲得注冊批復，預計最新獲批2只REIT產品成功發行后，市場融資規模將超710億元，回收資金帶動新項目投資額將超3300億元。已獲批項目涵蓋了倉儲物流、產業園區、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施類型，在盤活存量資產、擴大有效投資方面發揮了重要作用。

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