每經記者 陳 利 每經編輯 魏文藝

“蘇州樓市目前兩極分化比較嚴重，核心區域房價倒掛，樓盤去化率能達到90%甚至100%，基本要靠搶，‘秒光’。但區域位置稍微偏一點的項目走量就很難了，對分銷渠道的依賴程度很大，能占到70%及以上。”一家TOP30房企蘇州區域項目營銷策劃張鈺（化名）告訴《每日經濟新聞》記者。

繼4月11日將二手房限售期由5年調整為3年、外地戶口購房社保條件放寬后，4月21日，蘇州再次發布政策：首次使用公積金貸款：個人由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

盡管政策持續在放松，然而受疫情影響，近期蘇州部分地區新房售樓處、二手房中介門店關閉。克而瑞蘇州統計數據顯示，截至4月20日，4月蘇州市區商品住宅的供應面積為7.87萬平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬平方米，同比減少74%。

區域去化兩極分化

張鈺負責的項目位于蘇州城郊的蘇相合作區，在去年底首次開盤時由于價格相對同區域其他項目具有優勢，因此在蘇州的環線剛需市場非常有競爭力，“首開兩天去化率達40%左右。”

不過張鈺也表示，那時受疫情影響沒那么嚴重，如果放到如今這個市場情況開盤的話，“很難達到這樣的數據了。”

事實上，受長疫情影響，年后蘇州住建局就發文要求：“暫停大規模線下開盤、交付、推廣會等聚集性活動”，此后又隨著疫情變化情況暫停了部分線下售樓部的開放。“基本現在很多售樓處只能線上帶看。”張鈺表示，目前能集中開盤的項目已經不多了。

據克而瑞監測數據，3月蘇州有9個項目推售，開盤去化率高達60%，算是近半年去化率較高的月份之一。值得注意的是，蘇州區域板塊分化行情持續加劇：園區、獅山核心板塊去化表現最好，園區2個價格倒掛盤“日光”；其次是新城板塊，去化率能達到60%~80%；但是絕大多數板塊去化率低于40%，并大量分銷且傭金比例達3%~5%。

“核心區域價格倒掛盤如園區奧體頤和玲瓏、新區獅山等項目，基本還是要‘搶’的。”張鈺向《每日經濟新聞》記者坦言，“非核心區集中開盤如果能賣到五成就已經是相當亮眼的數據了，能賣到二至三成的也是不錯的項目，當然賣得更差的也有。所以現在非核心區域的樓盤項目，基本上拿了證就滯銷，嚴重依賴分銷渠道。”

在持續低迷的市場情況下，開發商不得不通過各種優惠吸引購房者，以價換量。“在一些非核心偏遠區域，一些項目借工抵房、員工房方式進行促銷，最低折扣可以打到六折或六五折，非核心、但還過得去的板塊正常折扣在九折至九七折左右，還有一些可以打到七折至八五折。”

此外，相城區部分項目在八五至八八折的基礎上，還送物業費、車位抵用券、家電等，但去化率低至20%。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢了蘇州鏈家一門店經紀人李達，對方表示，“受疫情以及行業下行影響，今年蘇州很多項目成交量較差，一些項目賣不動，在現有優惠下，還可以再談其他優惠。”

“基本上現在大部分項目優惠都可以談。”李達舉例道，號稱“北新區第一豪宅”的璞玥風華現房銷售，因為賣得不太好，跟之前相比現在也降了差不多有六七十萬元了。

10日內兩次松綁樓市

事實上，今年以來蘇州市場情況并不樂觀。

克爾瑞數據顯示，1~3月，蘇州市區商品住宅供應面積為101.19萬平方米，同比減少35%；成交面積為140.94萬平方米，同比減少40%。二手房市場成交量也不容樂觀，一季度蘇州市區二手房總成交9853套，較去年同期成交量直接腰斬。

沒有迎來樓市“小陽春”，進入4月又受疫情影響，蘇州樓市不可避免地迎來“休眠期”，部分新房售樓處、二手房中介門店關閉，直接影響了新房客戶的來訪量和二手房的帶看量。

截至4月20日，4月蘇州市區商品住宅的供應面積為7.87萬平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬平方米，同比減少74%。而這近25萬平方米的成交量中還包括因此前網簽數據延遲的部分；二手房方面亦如此，4月至今蘇州市區二手房成交套數為1846套，僅為去年同期成交量(4491套)的41%。

克而瑞蘇州分析師認為，短期內蘇州樓市行情的變化和疫情能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制，樓市也會慢慢復蘇。

為刺激蘇州樓市，4月以來，蘇州已連發兩份“松綁”政策。

4月11日，蘇州發布新政：一是將二手房限售期從5年改為3年；二是非本地戶籍（外地人）在蘇州買房，社保（個稅）不用3年內連續繳滿2年，只要累計滿2年即可；三是外地人賣房后2年內無需社保或稅單可直接購房。

10天后，蘇州再次放松政策將公積金貸款額度提高：首次使用公積金貸款個人由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

截至目前，蘇州已經從限售、限購、公積金端開始松綁。克而瑞江蘇分析認為，蘇州疫情基本好轉之后，樓市會回到正軌，但去年四季度以來這種下行低迷的狀態很難在短期內逆轉，因為市場信心需要時間修復，且疫情影響之下，市民的消費觀念將會更加謹慎。

不過在張鈺看來，“現在政策救市還只是不痛不癢的層面，市場信心建立、市場好轉任重而道遠。”

值得一提的是，今年一季度蘇州市區無涉宅用地成交。3月28日，蘇州發布今年首批次集中供地公告，推出15宗涉宅用地，總占地面積83萬㎡，總起拍價227億元，將在5月9日、5月10日正式競拍。

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