推開窗，近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺，遠處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。

(資料圖片)

能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價格僅為86萬元。在9月上旬的一個工作日，購房者擠滿了該項目售樓處和樣板間。

在福州樓市，這番難得一見的火熱景象只是個案，是因開發(fā)商大幅降價所取得的效果。多位福州當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企選擇以價換量，試圖改變冷清許久的樓市。

“陽光城(000671)、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購房者都了解，有不少項目出現(xiàn)了停工，業(yè)主對交付產(chǎn)生擔憂?！庇懈Ｖ莓?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這導致很多人寧可持幣觀望。

福州樓市的未來，似乎仍然有賴于房企的債務危機有待化解和市場信心的重建。

公開降價日漸普遍

記者近日走訪了位于福州市倉山區(qū)兩個閩系房企的住宅項目，其通過分銷渠道給出的特價房源，總價降幅均超10萬。中海地產(chǎn)旗下一個項目的特價房源售價約1.3萬元/平方米，較此前的最高均價下降超四成。另有房企則通過首付分期、補貼等多種方式降低首付門檻，給客戶提供更輕松的上車機會。

在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十余年、近年來深耕福州市場的胡煥大概統(tǒng)計了一下2022年至今福州的市場表現(xiàn)，單盤月均成交套數(shù)約20套。

胡煥告訴第一財經(jīng)，“現(xiàn)在是‘金九銀十’，可以說開發(fā)商已經(jīng)進入跑步的階段了，各自動作都比較多?！笔聦嵣?，今年以來，特價房、降價已成為福州樓市的常態(tài)。

“短期來看，福建本地市場‘破局’的辦法就是降價?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作近十年的林清表示。林清目前在一家全國性房企負責福建市場的營銷，面對接下來的銷售窗口期，他所在的房企也選擇加入這場降價潮。

盡管當前的事實證明，降價有效拉動了一波去化，但在胡煥看來，這些舉措帶來的熱鬧并不意味著市場的改善。他向記者表示，過去的“金九銀十”，房企搞些活動，推一部分特價房，售樓部的人氣就不錯，而今年的中秋還沒到，房企的優(yōu)惠就提前一周釋放，降價、提高分銷點數(shù)，搶客源，說明市場還有待修復。

胡煥預計9月的市場會好于7、8月份，但效果能有多少尚無法判斷。“各家房企都在降價，還沒辦法評估到底能給成交帶來多少提升?！?/p>

閩系房企大本營

據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網(wǎng)簽套數(shù)1665套，亦是近兩年時間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。

某全國性房企在閩的房企內(nèi)部人士直言，福州近來出臺了包括降首付、放松限購、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯。相較于其他城市，福州市場的形勢可能更為嚴峻。因為不少總部位于福州的閩系房企都已爆雷，而這些房企在當?shù)氐氖袌龇蓊~較高，購房者普遍對這類房企的項目心存疑慮。

福州作為閩系房企邁向全國市場的起點，亦曾經(jīng)是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉和大本營，各家在此的項目儲備都很豐富。

1996年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽光集團進入房地產(chǎn)業(yè)；同年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產(chǎn)也在福州落地了商業(yè)項目。

2004年，在福州成立一年的融信開發(fā)了首個房地產(chǎn)項目；2007年，莆田起家的正榮地產(chǎn)也進入福州；憑借“飛虎隊”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜。還有被多位當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士形容為當?shù)厝恕白钫J的房企”的融僑，2021年全年以約178億元的銷售額成為福州五區(qū)全口徑銷售榜的冠軍。

扎堆的閩系房企在福州市場的競爭，塑造了當?shù)厝说馁彿空J知。林清告訴記者，當年很多從事實業(yè)的老板轉(zhuǎn)型進入房地產(chǎn)，激烈的市場競爭下，“沒點實力還真做不出來，大部分閩系開發(fā)商的產(chǎn)品都不錯”。

不過，為了規(guī)模擴張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬?！案Ｖ菔袌鋈萘肯鄬τ邢蓿斈耆粝霙_出100億的規(guī)模，要把莆田、福清、寧德等幾個縣市的項目全部加起來才做得到?！焙鸁ㄕf，雖然福州市場有所局限，但大部分閩系依然會選擇守住家門口的市場，“快沒項目的時候，再新拿一兩個，以保住市場份額?！?/p>

這樣的策略使得閩系房企總能在福州當?shù)氐匿N售榜上占據(jù)一席之地。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2011~2020年的十年里，福州房企累計銷售額TOP10中，除了萬科和保利之外，余下皆為閩系民營房企：陽光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團在大本營也憑超195億的銷售額位居第五。

隨著2014年房地產(chǎn)新一輪周期的開啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。

于是，有實力的外來房企加上強勢本土房企的雙重競爭，加之當時棚改拆遷的催動，福州的高價地在2016~2017年間層出不窮。2016年，陽光城曾以15.5億的總價拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊，實際樓面價高達4.5萬元/平方米。

房價也因此水漲船高。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年8月房價數(shù)據(jù)顯示，福州房價當月環(huán)比漲幅為4.3%，首次超過廈門，漲幅位居全國第五；截至該月，福州房價連漲了15個月。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，同比增速超20%。

2016年9月，福州發(fā)布“限價令”，要求同一項目備案價漲幅不超過10%；11月，規(guī)定升級，要求“備案價格零增長”。此后，2017年福州的限購政策重啟，五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。房價增長放緩，但仍在2020年達到2.7萬元/平方米的歷史高點。

以“保交付”為重點的市場重塑

在進入現(xiàn)階段的低迷前，福州市場還曾有過一段短暫的上揚。2021年初，福州的“零門檻”落戶政策落地，推動外地客群需求集中釋放。“去年一整年的成交量多了100萬平方米，就是落戶政策放開的紅利?！焙鸁ū硎尽?/p>

也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經(jīng)陷入債務危機的恒大，依然在福州市場促銷了最后一波。彼時，首次開盤入市的恒大濱江左岸將價格直接殺至1.9萬元/平方米，遠低于約2.5萬/平方米的備案價，成為福州市場上最早降價的樓盤之一。

后來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該項目開盤當天去化超500套。2022年6月，該項目因拖欠員工工資、相關方面不支付開發(fā)建設費用等而停工。

如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因為高周轉(zhuǎn)、高杠桿策略，相繼陷入經(jīng)營困境，樓盤停工問題在福州也開始變得突出。

2021年下半年至今，包括陽光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信等在內(nèi)的閩系房企接連爆出或違約或展期的消息。近來，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務違約，或多或少影響了旗下樓盤的施工進度。

克而瑞不完全統(tǒng)計顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問題項目總建筑面積為89萬平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問題項目總套數(shù)約8077套，占當年成交總套數(shù)的19%。在全國24個重點城市中，福州的未交付問題項目面積、未交付問題項目套數(shù)占比，均居于前列。

目前，監(jiān)管層對保交樓問題極為重視，近來多個部門數(shù)次發(fā)聲，提及保交樓、穩(wěn)民生，各地政府也予以了積極響應，探索問題解決的辦法。

據(jù)福州當?shù)孛襟w報道，對于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關負責人在8月下旬時對外披露，項目監(jiān)管賬戶資金充足，可覆蓋項目建設，有關部門正在積極引進其他有實力的企業(yè)來出資購買這一項目中屬于恒大的股份，以推動項目全面復工，并解決恒大其他項目的資金缺口問題。

閩系房企為了守住大本營市場份額，也在努力守住口碑，積極推動保交付。

8月中旬，陽光城福建大區(qū)召開了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會，并對外披露數(shù)據(jù)稱，2022年上半年，陽光城福建大區(qū)交付項目高達17個，共計9995套住宅，按時交付率達100%。

深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個樓盤超6000戶的交付。近期，融僑全國多地項目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶數(shù)預計達萬套。

（應受訪者要求，文中胡煥、林清為化名）

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