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證券時報記者 陳書玉

公募REITs還在持續擴容。近期，又一創新細分產品已獲批，華潤有巢REIT將成為國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。

目前，A股市場已經上市的公募REITs產品共20只，另有4只處于申報/待發行。上述20只產品發行總規模已超600億元，上市至今平均漲幅達25%。底層資產經營方面，已披露三季報的14只產品中（另有6只產品上市不滿兩個月），11只產品對應項目實現盈利。

REITs將迎新成員

11月1日，華夏基金華潤有巢REIT正式獲得證監會發行批文。據悉，該項目是國內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。

資料顯示，華潤有巢REIT是華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券(600030)、華夏基金聯合推出的REITs項目。華潤有巢REIT品種為ABS，擬發行金額為11.2億元，底層資產是由有巢住房租賃開發經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目。截至9月30日，兩個項目出租率均達到94%。

華夏基金表示，在上海市政府大力支持下，作為保租房REITs的新成員，華潤有巢REIT的推出將有利于進一步完善保障性租賃住房投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程；也將助力深化金融供給側結構性改革，夯實基礎設施REITs市場建設步伐。

除華潤有巢REIT外，今年首批3只保租房REITs——紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT已于8月31日上市交易。上市首日，3只公募REITs全部觸及30%的漲停限制。截至11月2日，相較于發行價，上述三只保租房REITs分別上漲30.48%、29.72%、23.69%。

20只公募REITs

融資已超600億

目前，公募REITs產品面世已超一年，A股市場已經上市的公募REITs產品共20只，累計融資規模已達618億元。

從近期相關產品的發行表現來看，公募REITs發行仍然火熱。10月28日，華泰江蘇交控REIT正式發售，根據《發售公告》，剔除無效報價后，華泰江蘇交控REIT有效報價的網下投資者數量為73家，管理的配售對象為235個，擬認購數量總和為85.53億份，為初始網下發售份額數量的122.19倍。11月1日，中金安徽交控REIT披露的發售公告顯示，中金安徽交控REIT將于11月7日正式發售，認購價格為10.88元/份。按照10億份的發售份額數量計算，若此次發售成功，預計募集資金總額為108.80億元，將成為目前市場上發行規模最大的公募REITs。

二級市場表現方面，Wind數據顯示，截至11月2日，20只公募REITs產品上市至今平均漲幅達25%，其中，華安張江光大REIT、建信中關村(000931)REIT、紅土鹽田港(000088)REIT、鵬華深圳能源(000027)REIT等9只REITs上市以來漲幅均超30%。在今年的震蕩市中，REITs產品同樣表現不俗，今年以來，華安張江光大REIT、博時招商蛇口(001979)產業園REIT、鵬華深圳能源REIT均實現了兩位數漲幅，分別為20.14%、14.31%、13.69%。

三季度11只產品

對應項目盈利

底層資產經營狀況方面，已上市的20只公募REITs產品中，有14只披露2022年三季報（另有6只產品上市不滿兩個月），其中11只產品對應的底層項目實現盈利。

具體來看，鵬華深圳能源REIT第三季度實現凈利潤1.95億元，居于首位；平安廣交投廣河高速REIT凈利潤為7312.39萬元；華夏中國交建(601800)高速REIT、東吳蘇園產業REIT、華夏越秀高速公路REIT、中航首鋼綠能REIT三季度凈利潤均超2000萬元。值得一提的是，二季度末東吳蘇園產業REIT曾虧損超200萬元，三季度轉為盈利。

有3只公募REITs對應的底層項目在第三季度出現虧損，分別為華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT，以及博時招商蛇口產業園REIT，分別虧損802.64萬元、175.03萬元、10.49萬元。

對于虧損的原因，華安基金表示，主要是由于基礎設施項目的折舊攤銷金額較大，并不影響項目的現金流和可供分配金額。管理人將敦促和協同外部管理機構，在繼續續租談判的同時，持續開展聚焦于集成電路、金融后臺、在線經濟、先進制造等產業的招商租賃工作，儲備潛在租戶，力爭維持基礎設施項目經營表現的平穩。浙商證券(601878)資管表示，后續在疫情控制良好的情況下，基礎設施基金通行費收入預計將恢復性增長。博時基金提到，目前，運營管理團隊正在加速推進儲備客戶簽約，并增加客戶儲備。

在可供分配金額方面，鵬華深圳能源REIT位居榜首，為1.80億元；緊隨其后的分別是平安廣交投廣河高速REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建高速REIT和國金中國鐵建(601186)高速REIT，分別在報告期內實現可供分配金額1.77億元、1.05億元、9492.53萬元、9111.70萬元。

“產業園受退租沖擊較大，高速類邊際好轉，環保類受季節性影響收入環比上行，物流園類較為穩定。”華泰證券(601688)固定收益團隊表示，公募REITs三季報中披露的不同項目表現出一定分化。可供分配利潤三季度環比大多上行，前三季度累計來看，REITs累計可供分派息比率大多超過3%。項目層面，三季度產業園類出租續租情況不及預期，關注管理人通過減少管理費、申請補貼等彌補收入下行的進展，及后續續租、租金回收情況。高速公路運營邊際好轉，關注后續車流量恢復情況。在疫情邊際好轉的情況下，低估值、高分紅存續REITs項目對長期資金的吸引力或提升。

關鍵詞： 公募REITs新品獲批 總融資已超600億