據統計，2022年年初以來全國已有超過60個城市調整房地產金融政策，加大對房地產企業金融支持力度，提高個人住房貸款額度、降低貸款首付比例，貸款利率有所下降。在我國房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉的情況下，應繼續對房地產金融政策進行優化，更好地滿足居民合理的住房消費需求，促進房地產市場健康平穩發展。

實際上，這一輪房地產金融政策調整，始于2021年三季度。10月開始，金融管理部門開始對上半年過緊過嚴的房地產金融政策進行“糾偏”，金融機構采取措施，逐步滿足房地產企業的合理融資需求和購房者的合理住房消費需求。11月，中國人民銀行非常罕見地單獨發布上月個人住房貸款統計數據，向市場發出明顯的政策信號。2022年以來，房地產金融政策調整更為頻繁。如春節前后，多個城市上調住房公積金貸款額度；部分城市將首套房貸首付比例悄然降至20%，一些城市還對二套房貸首付比例進行調整。與此同時，全國多數城市房貸利率不同程度下行，放款速度明顯加快，去年上半年來“額度緊、利率高、放款慢”等問題得到顯著改變。3月開始，鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等城市更是對房地產調控政策進行較為全面的調整，要求加大房地產企業開發貸款、并購貸款支持，改變住房貸款“認房又認貸”限制、下調貸款利率等。

房地產金融政策之所以進行調整，與一段時間來國內外經濟金融形勢變化有關，主要目的有三個：

一是為了更好地穩增長。受內外部諸多不確定因素影響，我國經濟下行壓力仍然較大，穩增長被擺在更加突出的位置。房地產作為支柱產業，關系大量上下游企業，在穩增長中具有重要作用。房地產市場發展關系到宏觀經濟大盤穩定，調整過緊的房地產金融政策，有助于穩預期、穩增長。

二是為了更好地防風險。去年以來，我國房地產市場發生一些新問題、新情況，出現少數房地產企業到期債務未能償還等風險。雖然房地產市場總體風險可控，但仍需高度重視風險防范。適度調整房地產金融政策，有助于有序化解房地產市場風險，也有助于保護住房消費者的合法權益。

三是為了更好地促發展。當前，央行運用多種貨幣政策工具，進行逆周期和跨周期調節，銀行間流動性較為充裕，資金成本有所下降。在有效信貸需求不足等情況下，商業銀行將住房貸款視為優質資產，希望通過更靈活的政策加大住房信貸投放，激發居民購房意愿，保持信貸總量穩步增長。

金融是房地產市場的血脈。過去一段時間，在房地產高速發展之下，大量金融資源流向房地產市場，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風險，也擠壓了對其他行業和小微企業的服務。將房地產金融政策作為房地產調控的重要手段，堅持“房住不炒”原則，逐步降低房地產金融化、泡沫化，是必要且重要的。不過，房地產金融政策調整應循序漸進，有計劃、分步驟地實施，盡量減少對市場的沖擊和影響。去年一段時間來，房地產金融方面存在部分“一刀切”做法，目前正在得以糾正，房地產市場融資和預期有所改善，但政策調整還有空間，仍應持續進行。

特別是，應進一步落實好差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，更好地滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求。住房信貸政策既關系到房地產調控，又與普通百姓利益息息相關，總體上應堅持“因城施策”“一城一策”，既較好地支持居民合理的住房消費需求，又有助于防范風險、抑制泡沫。今年2月，全國住戶貸款同比減少3369億元，其中中長期貸款減少459億元，反映出房地產市場較為低迷，居民住房消費意愿仍然不高。下一步，應支持更多的城市和金融機構對房地產金融政策特別是住房信貸政策進行調整，包括但不限于放寬貸款條件、降低首付比例、下調貸款利率等。特別是住宅去庫存周期較長的城市，政策調整的力度和步伐可以適度加大，以進一步降低居民購房負擔，提振住房消費意愿。

從長遠看，應加快探索和發展房地產新的發展模式，堅持“租購并舉”，大力發展長租房市場，推進保障性住房建設。2月8日，央行、銀保監會印發《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。金融機構要以此為契機優化房地產金融業務結構，調整資源配置方向和重點，加快創新產品和服務，加大對住房租賃市場的支持和服務。住建、財稅、金融管理等部門要積極出臺配套政策措施，支持和推動房地產向新發展模式轉型。

作者董希淼系招聯金融首席研究員、中國電子銀行網專欄專家

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