自2021年6月首批產(chǎn)品發(fā)行以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)試點至今已一年。伴隨著近日保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)的規(guī)范有序開展、基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募指引的發(fā)布，REITs試點也進(jìn)入新的發(fā)展階段。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者日前采訪了解到，以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的多個基礎(chǔ)設(shè)施項目正加快公募REITs試點申報的步伐，REITs試點也正朝著多元化擴(kuò)容的方向進(jìn)一步推進(jìn)，(更多清潔能源、新基建項目有望參與試點)。展望未來，原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動力會進(jìn)一步加強(qiáng)，REITs發(fā)行速度也會加快。

多個基礎(chǔ)設(shè)施項目加快申報試點

自2021年6月正式啟動試點至今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)受到市場關(guān)注，截至目前，已經(jīng)發(fā)行的產(chǎn)品項目涉及倉儲物流、交通設(shè)施、污染治理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。而這些只是剛剛開始，還有更多REITs項目蓄勢待發(fā)。記者在采訪中了解到，現(xiàn)階段有多個基礎(chǔ)設(shè)施項目正加快公募REITs試點申報的步伐。

以產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目為例，西安高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司擬以旗下軟件新城產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)申報REITs，項目底層資產(chǎn)估值及基金發(fā)行規(guī)模預(yù)計達(dá)15億至16億元。

無獨(dú)有偶。目前合肥高新區(qū)項目已通過安徽省發(fā)改委評審及國家發(fā)改委預(yù)審，正在履行國家發(fā)改委推薦流程，預(yù)計6月份將推薦至證監(jiān)會審核。“作為合肥高新區(qū)區(qū)屬企業(yè)，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以根本上解決我們企業(yè)經(jīng)營過程中投資回收期過長、新建項目資本金缺乏、財務(wù)杠桿升高等制約企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的問題。”合肥高新股份有限公司財務(wù)融資部經(jīng)理湯仁勇告訴記者。

科技部火炬中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“園區(qū)REITs項目為園區(qū)升級發(fā)展提供了多元化的融資渠道，我們正加快推動國家高新區(qū)開展REITs試點。目前，多個國家高新區(qū)REITs試點項目申報工作正在進(jìn)行中，預(yù)計2022年新增3至5項國家高新區(qū)REITs項目。”

“多元化”擴(kuò)容提速

據(jù)了解，截至2022年5月末，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有12支產(chǎn)品成功發(fā)行。近日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲證監(jiān)會批復(fù)函，這也意味著，市場上第13只公募REITs產(chǎn)品即將正式落地。

值得注意的是，隨著對更多存量基礎(chǔ)設(shè)施的挖掘，REITs試點類型擴(kuò)容提速。日前，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。隨后，廈門安居集團(tuán)有限公司的保障性租賃住房和深圳市人才安居集團(tuán)有限公司的保障性租賃住房REITs分別在上交所、深交所排隊審核，保障性租賃住房REITs取得實質(zhì)性進(jìn)展。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢表示，“在規(guī)模化推進(jìn)保障性租賃性住房建設(shè)的過程中，通過REITs來盤活前期形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，快速回籠資金，可緩解新增項目的資金壓力，形成投資良性循環(huán)。”

在戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東看來，保障性租賃住房REITs試點的啟動，讓基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴(kuò)容邁出了實質(zhì)性的一步。她表示，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，預(yù)計今年會有更多的基建公募REITs獲批投放市場，為新項目的建設(shè)提供更有力的資金支持。

“預(yù)計原始權(quán)益人發(fā)行REITs的動力會進(jìn)一步加強(qiáng)，在目前監(jiān)管口徑比較開放的情況下，未來REITs發(fā)行速度會加快。”清華大學(xué)五道口不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升還提醒，雖然REITs市場整體較熱，但市場將進(jìn)一步分化。

盤活存量帶動有效投資

日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》提出，聚焦重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。

張崢說，REITs試點破解了基建企業(yè)的權(quán)益融資困境，已發(fā)行產(chǎn)品背后的原始權(quán)益人通過REITs盤活了其存量資產(chǎn)，改善了其財務(wù)結(jié)構(gòu)，并帶動較大規(guī)模的新增投資。與此同時，在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，“公募基金+ABS”的模式創(chuàng)新充分得到了市場驗證。

周以升表示，在資本市場震蕩的情況下，REITs受到了投資者的追捧。第一批上市的9支REITs到目前為止市值漲超20%。

“我國尚有大量且優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過盤活存量既可以擴(kuò)大有效投資，又避免了過去無序舉債的現(xiàn)象。”魏東舉例稱，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到2020年，我國共有萬噸級以上的港口2592個，這其中的很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升，需要大量資金參與，這些都可以通過REITs實現(xiàn)。

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