11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。

【資料圖】

值得注意的是，在保交樓、穩地產方面，座談會集中釋放了一波利好政策，涵蓋供給需求兩側。

“2021年恒大風險顯性化后，引發了和其模式類似的高負債、高杠桿、高周轉、膨脹速度非常快的房企違約風險。疊加房地產市場需求中樞水平下降、疫情頻繁擾動等因素，放大了房企風險的外溢性。”央行副行長潘功勝在座談會上說，在這種情況下，金融機構避險是正常現象，但不能過度避險。比如，金融機構對于民企、國企的差別對待，不同銀行表現不同。

近一段時間以來，房地產市場利好政策頻出。從供給側政策來看，座談會上，人民銀行、銀保監會又有最新定調，包括擬向商業銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；明確加大對優質房企內保外貸業務的支持力度；將房地產貸款集中度管理的過渡期延長兩年；引導企業逐步自主發債，后續近一步下調中債增進提供的增信比例以及房企提供抵押品的反擔保比例等。

信貸工作會釋放政策利好：

? 擬向商業銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；

? 將房地產貸款集中度管理的過渡期延長兩年；

? 明確加大對優質房企內保外貸的支持力度；

? 后續近一步下調中債增進提供的增信比例；

? 近一步下調房企提供抵押品的反擔保比例。

今年8月，住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。

潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款基礎上，人民銀行擬面向全國性商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供再貸款支持。該項貸款支持計劃為全新的、階段性政策，以鼓勵商業銀行支持“保交樓”工作。

對于房地產企業來說，“內保外貸”的一個作用就是跨境“增信”。但去年以來，房企海外舉債熱鬧局面不再，境外融資渠道對房企的友好程度下降。

對此，潘功勝表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

根據2020年末發布的房地產貸款集中度管理規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為通知實施之日起2年（2022年末）；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為通知實施之日起4年（2024年末）。

對于各銀行較為關注的房地產貸款集中度管理問題，潘功勝明確，將房地產貸款集中度管理的過渡期延長兩年。

近期，央行、銀保監會還聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發［2022］254號）（下稱“254號文”），提出對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

潘功勝強調，前期部分金融機構執行房地產金融政策時存在一些問題。比如，商業銀行存在過度避險情緒，一些銀行對房企的準入和授信“大轉向”，把分支機構的貸款審批權限上收到總行。各商業銀行應根據254號文重新評估各行內部政策，和254號文精神保持一致。

對于房地產金融政策的目標，潘功勝明確：一是阻斷、弱化風險外溢，二是維護住房消費者的合法權益，三是支持剛性改善性住房需求。在當前整體政策預期持續加強的背景下，需求端的利好政策也在逐步釋放。

2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）累計下行35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。9月29日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；9月30日，央行決定下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，進一步從利率端支持居民購房需求。

關鍵詞： 商業銀行 內保外貸 人民銀行