4月18日，央行、外匯局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》(下稱《通知》)指出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。
《通知》還要求，金融機構區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。此外，商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。
記者多方了解到，目前，眾多銀行已根據地方最新房地產政策持續調整住房按揭貸款措施，比如南京地區部分銀行將首套房貸款利率調低至5%，二套房貸款利率最低降至5.2%，多數情況下一兩周內放款。
“事實上，個人按揭貸款一直被視為風險相對可控的貸款類別，銀行內部也愿意增加按揭信貸投放額。”一位城商行風控部門人士向記者透露。
他坦言，相比個人按揭貸款放款力度增加，開發貸仍面臨較高投放壓力。
“現在我們對在建優質房產項目做到不抽貸不壓貸，但在新增房產項目開發貸審核方面仍然比較謹慎。”這位城商行風控部門人士向記者透露。究其原因，銀行依然擔心房地產企業高負債率與資金周轉緊張狀況，不大敢投入大量開發貸資金。
一位股份制銀行東部地區分行對公業務部門主管向記者表示，目前他們針對一些優質地產項目優化了開發貸業務流程，要求房地產公司在銀行開設一系列賬戶，以便銀行能及時跟蹤監控開發貸、住房銷售回款，按揭貸款發放等資金流向，并通過將資金流向納入一個閉環監管體系，確保房地產公司不會挪用銷售回款資金以按時還貸，從而降低銀行信貸風險。
“通過這種做法，今年以來我們新增開發貸額度較去年回升不少。”他透露。
央行發布的最新數據顯示，相比去年第四季度，今年一季度全國房地產開發貸款月均多增約1500億元。
記者還獲悉，相比開發貸企穩回升，越來越多銀行正積極推動房地產企業風險處置項目并購金融業務。
“今年我們已將它列入重點業務進行布局。”一位銀行投行部門人士向記者透露。鑒于銀行缺乏豐富的房地產項目風險處置經驗，目前他們正與一些地方AMC開展合作，由后者輸出風險處置操作方案與部分銀行，銀行配合提供并購貸款與財務顧問服務，確保房地產風險處置并購操作能夠實現預期目標。
銀行開發貸投放悄然回升
上述城商行風控部門人士向記者透露，目前他們正梳理在建優質房地產項目的白名單，盡可能做到不斷貸不抽貸不壓貸。
在他看來，目前要做好這項工作的最大挑戰，是如何將這些項目與房地產企業進行“區分”——以往，銀行審核開發貸，主要是根據房地產企業能否提供擔保，以及拿出其他資產增信;如今部分大型房地產企業遭遇資金周轉困難，令風控部門不得不調降開發貸投放額度以規避風險。
他所在的銀行因此做了一些業務流程調整，即遴選一批在建優質房地產項目(主要是銷售前景與地段良好，有升值潛力且容易套現)，要求開發商按項目設立一個主體，由后者在銀行開設一系列賬戶，以便銀行能及時跟蹤了解開發貸、銷售回款、按揭貸款等資金流向，從而確保項目銷售回款能用于償還開發貸資金，不會被房地產公司挪用。
“通過這類閉環操作，風控部門開始允許這類在建房產項目開發貸不被壓縮或抽走。”這位城商行風控部門人士透露。與此同時，銀行還調整了開發貸投放策略，不再一次性給予所有開發貸資金，而是派遣專業員工前往在建項目現場調研，根據房地產項目建設進程分期發放相應貸款資金，降低開發貸資金挪用風險。
一位股份制銀行對公業務部門人士向記者透露，目前他們也采取類似做法，令今年開發貸新增投放額度較去年有所回升。
“整個2021年，即便是大型房地產企業的優質在建項目，風控部門也會因房地產企業高負債與資金周轉緊張狀況而否決開發貸申請，現在若銀行能采取良好的信貸資金閉環發放回收管理措施，風控部門可以適度放寬對開發商信用評級的評估，同意發放新的開發貸申請。”他告訴記者。不過，目前他所在的銀行分支機構每月開發貸投放額度僅有數千萬元，無法滿足眾多項目的建設資金需求。
在他看來，要驅動銀行進一步加大開發貸投放，還需國內房地產市場持續復蘇。
國家統計局公布最新數據顯示，一季度國內商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%;商品房銷售額為29655億元，下降22.7%。此外，一季度住宅新開工面積為21558萬平方米，下降20.3%。
一位國內私募基金房地產分析師表示，這意味著未來一段時間銀行不大會大幅度追加開發貸投入，而是先立足于確保在建項目的開發貸平穩有序投放，在確保自身信貸風險得到有效控制同時助力房地產市場平穩發展。
記者還獲悉，部分地方金融監管部門已對當地銀行進行窗口指導，要求銀行開發貸增量不能為負值，且按月監測，對未落實相關政策的銀行進行約談。
促進房地產并購貸款有序開展
值得注意的是，在相關政策鼓勵下，越來越多銀行正積極投身房地產項目風險處置并購金融業務。
1月中旬，浦發銀行表示將發行50億元房地產項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產項目并購貸款投放。
2月，興業銀行計劃發行不低于100億元的房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。
興業銀行表示，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。
上述銀行投行部人士向記者透露，目前他們也計劃發行房地產并購主題債券，也與多家大型產業集團進行溝通，他們對通過并購貸款收購房地產企業風險處置項目頗感興趣，此舉有助于他們完善智慧城市建設、涉足城市改造等業態布局。
“與此同時，我們內部也對并購貸款風控做了改善，要求并購貸款占比不能超過整個房地產并購項目的60%，貸款期限不應超過5-7年，且并購方需要提供足夠的資產抵押等增信措施進行貸款擔保。”他透露。相比這些硬性條件，他們更看重并購方是否具有足夠豐富的房地產項目風險處置經驗與資產重整能力。
這位銀行投行部人士表示，此前他們與多家大型房地產企業溝通，發現他們已儲備了不少相對成熟的風險資產處置手法，比如針對某些具有改造價值的爛尾樓項目，他們會聯合銀行以公益債持有人身份參與項目并購，此舉一方面令銀行獲取項目優先償債權，有效降低并購貸款風險，另一方面也能輸出爛尾樓改造實施方案與足夠改造資金，令爛尾樓“重獲新生”，既解決了樓宇債務問題，也令各方債權人得到理想的回報。
“針對房地產企業的并購貸款支持，我們也與并購方討論如何將被并購企業旗下優質商業地產與工業地產進行資產證券化，進一步盤活被并購企業資產并實現更好的自我造血能力。”一位國有大型銀行東部地區分行投行部門主管指出。此外銀行在提供并購貸款同時，還與并購方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地產風險項目的潛力和價值，提升風險資產處置能力與資源調配能力，助力風險資產從粗放型處置向精細化處置“轉變”。
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