火爆近兩年的美國樓市，開始出現“量價背離”現象。

美國商務部公布最新數據顯示，美國新房銷售跌至四個月來最低點，環比下跌8.6%，至年化76.3萬套;上周出爐的美國二手房數據也顯示，3月美國二手房銷售量下降到了2020年6月以來最低水平，環比下降2.7%，至年化577萬套。

全美地產經紀商協會(NAR)首席經濟學家勞倫斯·云 (Lawrence Yun)表示：“房地產市場開始感受到抵押貸款利率急劇上升和通脹上升對購買力造成沖擊的影響。”

不過，值得注意的是，根據目前能查閱的最新數據，美國房價增速在2月份再次上升。凱斯-席勒全國房價指數顯示，該指數監測的美國20個城市的房價較上年同期飆升20.2%，高于1月份18.9%的年度增幅，所有20個城市的房價都有兩位數百分比的增長。

截至第一財經記者發稿，美國30年期抵押貸款利率已上升至5.11%。

美國堅挺的樓市在此輪美聯儲加息潮中還能堅持多久?

美國新房、二手房銷售齊跌

兩周內陸續出爐的房屋銷售數據顯示，3月，美國新房和二手房成交量均出現下跌。

在庫存方面，截至3月底，市場上有40.7萬套新房，庫存在6.4個月左右，高于2月的5.6個月;在成屋方面，待售房屋為95萬套，雖然環比有所增加，但同比減少9.5%，庫存在2個月左右。通常，房地產供應不足5個月銷售時，都表明市場供應緊張。

美國新房購買量約占整體市場的10%左右，是在簽訂合同時即被統計在內。通常，新房被認為是比成屋更及時的樓市晴雨表，因為后者是在合同結束時才進入統計數據，而且通常需要一兩個月收房，代表的購房活動有一定的滯后性。

美聯儲積極應對通脹的措施令抵押貸款利率急劇上升。目前美國30年期抵押貸款利率攀升至5.11%，較去年年底上升了兩個百分點，為2010年以來最高水平，考慮到美聯儲抗擊通脹的決心，在未來借貸成本料將進一步上升。

不過，成交量下跌并未阻止美國房價竄升。可以看到，高企的抵押貸款利率使得一些買家不得不退出市場，而其他買家則在成本進一步攀升之前競相鎖定交易，目前美國新房的銷售價格中位數比去年同期上漲21.4%，達到436700美元。

凱斯-席勒全國房價指數顯示，美國20個城市在2月份的價格同比增速都高于1月份的數字。2月，美國所有地區都錄得同比增長，南部地區以28.1%的房價年增幅領跑所有地區，東南地區緊隨其后，獲得了27.9%的年度增幅。

在城市中，鳳凰城已連續第33個月錄得最大增幅，房屋價格比2021年同比增長32.9%。佛羅里達州的坦帕和邁阿密，分別以32.6%和29.7%的年度增幅位居第二和第三。西雅圖地區的價格比1月環比上升了4.4%，是自去年春天以來最大的月度增幅。同比來說，該地區房價上漲了26.6%，是上述指數追蹤的城市中第七大同比漲幅。

后市可期否?

雖然美國房地產市場現在處于傳統上最繁忙的季節，但經濟學家正在尋找其潛在降溫跡象。

荷蘭國際集團(ING)首席國際經濟學家奈特雷(James Knightley)就認為，有諸多證據表明美國房地產市場活動可能已經見頂。

歷史數據顯示，3月美國二手房銷售在2021年1月達峰(665萬套)，此后在2022年 1月出現了第二個略低的峰值649萬套，但3月的二手房銷售已下降至577萬套。

“就房價和每月的抵押 貸款支付而言，負擔能力是一個巨大的問題，我們預計未來幾個月和幾個季度的交易數量將進一步放緩。”奈特雷認為，反過來，這也可能導致價格下跌。

他解釋道，自疫情以來，美國房價上漲了30%以上，且隨著整個經濟的通脹飆升，個人實際收入受到擠壓，最重要的是，由于房屋抵押貸款利率達到12年半以來的高位，購房抵押貸款申請數量再次下降。

根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，美國30年期固定利率抵押貸款的典型合同利率已從年初的3.3%上升至上周的近5.2%，以美國近期購房的平均抵押貸款規模為453800美元來計算，每月還款額從1987美元/月上漲至2492美元/月，增加了505美元(約為3313元人民幣)。

奈特雷認為，美聯儲有讓美國樓市持續降溫的動力：初級租金和業主等值租金在消費者價格通脹籃子中，占據30%以上的權重。

“如房價穩定甚至下跌，這可以迅速轉化為較低的通脹數據。”他解釋道，如美聯儲確實最終大幅加息以致經濟開始疲軟，這將使美聯儲未來有更大的靈活性來應對降息。

不過，奈特雷并未在樓市最重要的供求關系方面做更多說明。

美方數據可以看到，3月份售出并等待開工的房屋數量(衡量積壓的指標)已經增加到255000套，是近一年來的最高水平。這顯示出盡管出現銷售緩和跡象，但住宅建設的渠道仍然活躍。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示：“決定房價的是供求關系。現在美國的房產庫存不足兩個月，是歷史最低點，短缺極為嚴重，房價會繼續上漲。”

確然，房利美目前仍預測美國房價將在2022年上漲10.8%，而Zillow的預測更為樂觀，認為2022年美國房價有望上漲 14.9%。CoreLogic和美國抵押貸款銀行家協會較為保守，預測今年房價將上漲5%左右。

陳躍武對第一財經記者表示，房貨利率的快速上升對房價肯定有負面影響，具體表現為房價的上漲速度會放緩，他個人預測房價增速會從目前的近20%下降到10%至15%。

“目前的情況與2018~2019年美聯儲加息的情況類似，房價的上漲速度會放緩。”陳躍武認為，“待美聯儲加息結束后，房價會加速上漲。”

此外，跳出美國國內，從國際投資者的角度看，根據美國城市規劃咨詢機構Demographia發布的2022年國際住房可負擔性調查，與澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、新西蘭和英國等市場相比，美國是可負擔性最高的國家。

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