雖然6月份的成交回暖給樓市帶來一抹亮色，但仍難改上半年整體疲軟的態勢。不過，市場普遍預計，以一線城市為代表的核心城市正處于復蘇中，下半年或筑底回穩。

廣州中原研究發展部統計顯示，上半年廣州累計成交新房39618宗，同比下跌35%;二手共成交42002宗(中介網簽+自助網簽)，同比下降44.2%。“目前樓市表現為剛需無力，首改觀望，豪宅成交未能支撐樓市，導致上半年廣州二手房成交創歷史第二低位。”

多位廣州業內人士在7月12日接受記者采訪時表示，上半年剛需買家置業仍保持謹慎，后期預計會延續這個趨勢。目前廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成，下半年市場大概率將走出低迷，政策難言有松綁空間。

上半年豪宅和剛需分化

據合富研究院數據，廣州上半年全市可售庫存走高，6月初庫存量1558萬平方米，同比上升17%;同時，樓盤獲證減少，市場消化余貨為主。上半年全市新增供應407萬平方米，環比下降51%，同比下降10%;網簽成交439萬平方米，環比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年廣州千萬元級豪宅網簽套數約1500套，約為疫情前(2019年)全年成交水平。這一現象無論是在一手還是二手市場均有明顯展現。

中原成交顯示，上半年廣州二手住宅網簽均價為27468元/平方米，較2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盤源價格漲跌幅有明顯分化，千萬元級豪宅項目價格反而逆市上揚，整體二手均價(74819元/平方米)大漲6.1%。

新房市場亦是如此。7月12日，合景泰富相關負責人通過微信接受記者采訪時表示，6月份在高端項目方面，合景泰富利用6·18節點積極鋪排品牌推廣活動。其中，天河高端住宅臻頤府新樓棟加推，近兩周銷售業績約10億元;金融城焦點項目合景臻溋·名鑄近期也有大額成交，意向客戶儲備日增。

事實上，今年廣州房企推貨并不是集中在“紅五月”而是6月。據廣州中原研究發展部統計，6月廣州新房網簽7776宗，環比增加26%，同比增加10%，為今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時6月成交超過傳統旺季“紅五月”亦是近年少見的現象，說明廣州市場正逐步走出2021年調控政策消化期。

在千萬元級以上豪宅成交表現可圈可點的同時，剛需購房者由于購買力下降和信心待重建等因素，使得廣州遠郊新盤和二手剛需盤源成交不樂觀，部分樓盤還出現均價同比下降的情況。

7月12日，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇線上接受記者采訪時表示，第二季度盡管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者，但剛需買家置業仍保持謹慎，交易活動主要集中于區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源占優的部分項目。

下半年政策難有松綁空間

進入7月，廣州市場復蘇跡象仍在維持。廣州中原研究發展部數據顯示，7月首周(6月27日~7月3日)全市一手住宅網簽1828宗，環比微跌4.1%。廣州市場成交有明顯起色，成交擺脫過去2個月持續低位徘徊的走勢，提升至接近2000宗/周關口。

值得注意的是，剛需大區增城、南沙亦出現了久違的環比增幅。其中增城成交419宗，環比增加33%;南沙成交187宗，環比增加27%。二手住宅則由于被一手市場分流，導致成交量基本在450宗上下低位調整。

7月12日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信接受記者采訪時指出，二季度以來，廣州一二手房成交都呈現止跌回穩態勢，其中6月份新房成交量為半年度最高位，二手房成交量為半年度次高位，廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成。

政策方面，肖文曉認為，“目前來看，有別于很多城市在半年度都出臺了突破五限的松綁政策，廣州和幾個一線城市的調控政策還是以穩為主，預計下半年也不會有大的松綁空間，因此廣州樓市也會延續上半年這種溫和復蘇的態勢，保量為主。”

廣州中原研究發展部也認為，下半年廣州出臺放松政策可能性不大，但隨著經濟面轉好，官方優化對房地產市場的管理，預期買家將加速回流，帶動市場走出低迷狀態。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策松綁”而過度觀望，預計下半年將會重新抓緊入市。

具體到樓盤項目，如廣州黃埔區熱度較高的剛需新盤黃埔新城，原本計劃6月入市，但至今仍未開盤，或許也是在等待下半年更多買家心態轉變和需求回升。

不過，謝靖宇補充表示，下半年購房者情緒預計延續謹慎，除對項目區位、配套等因素加以嚴格考察外，對于項目開發商背景及其運營情況的關注度亦將有所提高。

此外，廣州今年第二批集中供地擬于7月進行競價，天河、海珠等中心城區亦有土地供應，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將為市場注入更多優質住宅供應。

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