7月已經(jīng)進(jìn)入下旬。

截止到7月21日零點(diǎn)，上海當(dāng)月二手房累計(jì)成交量15674套(包含商業(yè)辦公和住宅)。

這個數(shù)字打7-8折，基本就是住宅的成交量，也就是在1.1萬套-1.25萬套之間。

放大到整個7月份，二手住宅的成交量預(yù)估在1.5萬套-1.7萬套之間，說實(shí)話有點(diǎn)不及預(yù)期。

上海樓市，有點(diǎn)僵持了。

其實(shí)在7月初的時候，市場熱情還是十分高漲的。

月初頭三天，綠中介一天的成交量是324套，它的市占率是20%，換算到整個上海市場，也就是1620套，這個數(shù)字乘以30，那可不得了。

如果這個行情延續(xù)下去，上海樓市7月份的二手住宅成交量穩(wěn)穩(wěn)上兩萬套。

熟悉市場的朋友都知道，月成交1萬套是上海二手房的「行情榮枯線」。

1.5萬套，就是上海二手房「止跌回暖行情線」。

而二手住宅成交量兩萬套以上，絕對是一個牛市的行情。

不過，在經(jīng)歷過6月末和7月初的翹尾行情后，市場卻略顯疲態(tài)。

分析下來，有這么幾個原因。

首先，每年的7/8月份，都是上海樓市的傳統(tǒng)淡季，最大的一個原因，就是天氣太熱。

上海最近有多熱，大家都有感受。

最高溫度已經(jīng)攀上了40度。

像最近這么熱的天氣，上海在歷史上都不多見。

沒有特別大的誘惑，或者是為了打工，沒幾個人愿意出空調(diào)房的。

現(xiàn)在上海的工地白天都不開工的，都是夜間作業(yè)，就是要避開高溫時段。

天氣這么熱，買家也不愿意出去看房，自然影響成交，愿意頂著大太陽出去的都是有強(qiáng)烈買房意向的。

總的來說，天氣太熱，是7月份截止到現(xiàn)在二手房成交量不及預(yù)期的一大原因。

其次，疫情反復(fù)。

7月份，上海還是出現(xiàn)了一些疫情反復(fù)的情況，尤其蘭溪路的KTV波及還是蠻廣的。

上海的一些場所甚至加碼到24小時核酸陰性或者記錄，網(wǎng)吧、KTV等娛樂場所也不能開放。

每個人都是，隔三天就要去做個核酸，否則就過期了，就很難受。

包括我們自己的團(tuán)隊(duì)，也受到疫情困擾：

這種屬于不可抗力，疫情仍是懸在樓市和各行各業(yè)頭上的達(dá)摩克斯之劍，暫時也只能忍受。

從這個角度看，6月1.56萬套的二手房成交量，也有一定的疫情積壓原因。

4/5月份正常的二手房帶看和成交，幾乎完全報銷，上海5月二手房的成交量，只有不到300套，3月份也有一定影響。

而且4、5月份積壓的二手存量單子流程沒走完，6月才開始續(xù)走交易流程。

所以6月份的成交量，一定程度是幾個月積壓出來的表現(xiàn)，有一定“水分”，包括6月份解封之初的部分房源房租跳漲，也是這個原因。

大家知道，相比房價，房租的市場博弈更加充分。

人們的收入并沒有明顯增加，甚至一些人被裁員降薪，這個房租的跳漲是沒有基礎(chǔ)的。

第三，賣家和買家正在價格博弈，這一點(diǎn)值得關(guān)注。

市場上的不少房東都上調(diào)了掛牌價，尤其是各個板塊里的標(biāo)桿品質(zhì)房源，比如古北二期掛牌價14-15w，光新寶華城市之星掛牌價15-16w，大寧金茂府掛牌價17w，試探性上漲。

不過買家目前還不接受，有效的成交不多。

這其中相當(dāng)一部分房東的心態(tài)就是姜太公釣魚，愿者上鉤。

尤其是豪宅市場，很多掛牌價是明顯偏離市場價的，一看就知道不是很著急要賣房。

也有一些房東是被某些中介忽悠瘸了，掛高價，簽獨(dú)家。

而這些房源往往給其他真正要賣的房東打了掩護(hù)。

“這家多實(shí)惠呀，比另一家便宜太多了”。

當(dāng)然，對于高品質(zhì)的二手房，房東惜售也是事實(shí)。

我們之前跟大家說過一個觀點(diǎn)，以后的上海，有錢也難買到好房。

現(xiàn)在急賣的房子，只有2個原因：

一是急缺錢，企業(yè)或生意需要周轉(zhuǎn)資金，這部分占少數(shù)。

二是置換客，出發(fā)點(diǎn)是置換，賣掉老房子換新房、次新。

所以優(yōu)質(zhì)板塊的典型小區(qū)，真正能以核驗(yàn)價放出來的好房子，非常非常少。

而且作為國際大都市，上海的新晉富人企業(yè)主，只會越來越多，對好房的需求也會同步跟上;

懸而未出的房產(chǎn)稅，也會利好置換鏈條的頂端，賣掉多套差房子，換一套好房子，動力強(qiáng)勁。

總的來說，在上海，好房是供不應(yīng)求的，而且未來這種供需關(guān)系會越來越緊張。

這也是很多房東看好后市，信心高漲的一大原因。

在這個市場越久，我越有一種強(qiáng)烈的感受，未來是房子選擇人，而不是人選擇房子。

所以，對于目前的二手房價格，房東和買家僵持了，真正合理的市場價房源很快去化，剩余的高價房源僵在那里，影響成交。

宏觀層面，從6月份的金融數(shù)據(jù)看，放水量增大很明顯：

m2余額258.15萬億元，同比增長11.4%;

社融5.17萬億元，創(chuàng)下歷史同期(每年6月)的新高，比上年同期多增1.47萬億元，與今年5月的2.79萬億相比，將近翻番。

人民幣貸款增加2.81萬億元，比上年同期多增加6867億元。

但在近日的經(jīng)濟(jì)論壇當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)又發(fā)話，“不會為了過高增長目標(biāo)而出臺超大規(guī)模刺激措施、超發(fā)貨幣、預(yù)支未來”。

這意味著今年的經(jīng)濟(jì)是可以接受，不完成增長目標(biāo)的也是可以，這是一個巨大的政策轉(zhuǎn)向。

說實(shí)話，還挺出乎市場意料的，因?yàn)榻衲甑慕?jīng)濟(jì)目標(biāo)是5.5%,而在之前，還從來都沒有過完不成目標(biāo)的情況。

所以，今年在貨幣寬松方面可能沒有預(yù)期的那么奔放。

至于后市如何，大家還是要密切關(guān)注政策。

經(jīng)過了上一輪小牛市，上海樓市積攢了幾年的購買力得到釋放，現(xiàn)在更多的是資金市和政策市。

因此我們要密切關(guān)注三價取低、房貸利率加點(diǎn)以及二手房成交量三大要素。

一旦某個點(diǎn)變動，就可能是引爆上海樓市的導(dǎo)火索。

我們能做的就是，接受周期的輪回，并積極應(yīng)對。

關(guān)鍵詞： 上海樓市 房屋銷售 房地產(chǎn)市場 上海二手房