如何將公司負面信息的影響控制到最小?答案是：只需要再放出一個好消息。
郁亮大概也深諳這套玩法。3月31日，在面對52萬萬科(000002.SZ)股民的業績會直播時，身為萬科董事長的他，眾目睽睽之下突然道歉：“2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這里，我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意。”將慘淡的2021年成績單曬出來、被“公開處刑”還不夠，萬科還自扇了幾個巴掌，導致當天全網掀起了一場熱烈“審判”。
在這場氣氛低迷的業績會上，很少人留意到郁亮關于一則好消息的預告：“萬物云已經拿到了監管機構的‘小路條’，穩步推進IPO進程。”也幾乎無人關心，這次業績會上，萬物云CEO朱保全“空降”，首次坐到臺前。
這一切后來被證明是一場精心鋪排的劇情。萬科業績會次日一早，萬物云向港交所遞交IPO招股書的消息傳開。當日萬科股價大漲近8%，收出一條大陽線。前一日誠摯道歉的郁亮，成為股民口中的“郁皇大帝”。
財務出身、精于計算的郁亮，不可能不清楚將萬物云分拆上市的好處。他也同樣 知道，上市，不能再等了。
為何“放飛”萬物云?
“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部，獨立融資的機會都沒有。”郁亮談及萬物云上市時機時如此評價。
從4月1日萬科的股價來看，資本市場是歡迎這場“分家”的。正如郁亮所暗示的那樣，上市將為萬物云增添新的融資渠道，這也是萬物云的“成人禮”——獨立了，才能飛得更遠。不過，這樣的分拆上市，發生在房地產行業情緒低迷的敏感時刻，不免惹人猜疑：是否是為了解決母公司的資金問題?
首先需要明確的是，由于分拆上市前后都是按照成本法入賬，意味著就算上市后萬物云的股價“起飛”，市值飆升至千億或更高，對萬科的財報和估值都無直接影響。
一位財務從業人士、國際特許公認會計師公會的準會員對財熵說，從財務層面看，分拆上市對母公司的影響，一般從投資收益和合并利潤方面去考慮。
從萬物云招股書可知，目前萬科直接持有萬物云6億股內資股，持股占比57.12%;此外，萬科通過萬傾、萬斛等全資附屬企業擁有萬物云5.77%股權，合計持股約62%。上市后，萬科對萬物云的控股股東地位不變，其資產負債和經營數據會繼續并表。所以，如果萬物云的凈利潤、凈資產增厚，萬科的利潤和資產也會跟著發展壯大。
郁亮此前否認了“利用物業上市輸血母公司”的說法：“萬物云的資產和利潤占萬科的比例較小，影響不大”。財熵從2021年萬科年報得知，2021年萬物云總營收為約240億元，并入集團部分為198億元，僅占據集團總收入4497億元的0.04%，對集團的創收貢獻確實比較有限。
有沒有其他潛在的直接“輸血”途徑?比如，股息分紅。
財熵從招股書發現，萬物云最近三年利潤分別為10.4億元、15.2億元和17.1億元，對股東的分紅分別為2.5億元、3.2億元和22.42億元——2021年的所有利潤不僅全花在了分紅上，因應付股息增加，還令萬物云流動負債突然猛增。至于為什么突然大手筆分紅，這一點招股書沒有給出具體原因。
來自子公司的分紅，在萬科的財報中體現為“投資收益”。不排除這是萬科從萬物云的上市盛宴中，“收割”紅利的一種方式。
另外一種說法是從資本的角度出發——萬物云的上市將激發市場的想象。萬物云之后，萬科旗下可能還有萬緯物流、萬科泊寓以及專注商管的印力等子公司排隊上市。當大家認識到萬科是一家平臺型公司，是否還會單純地給它房地產公司的估值呢?
2021年11月博裕資本轉讓萬物云7.6%的股權，獲得69.86億元的對價;58同城(NYSE:WUBA)曾對萬物云持股2.5%，2021年12月以19.91億元的對價轉讓。按照這兩筆交易計算，萬物云的估值接近千億，僅次于“宇宙第一物企”碧桂園服務(06098.HK)。
問題是，資本市場還能不能給得起這樣的估值?
遲到的“成人禮”
事實上，萬物云本可以早些投入到資本盛宴。但此前萬科物業板塊一直以“高冷”的姿態，與資本市場刻意保持距離。
萬科物業成立于1990年，創始人是陳之平。作為國內最早一批物企，在過去很長一段時間內，萬科物業的存在感并不高。這和萬科的戰略有關——此前物業并沒有被給予太多重視，導致萬物云的獨立之路阻力重重。阻力主要來自內部。
1997年前后，國內住房市場化展開，陳之平曾提出讓萬物云獨立發展的計劃，但這個想法被內部否決。是賣房子重要，還是收物業費重要?萬科選擇了前者。此事成為陳之平心中的一根刺，最終迫使他在2003年向時任萬科董事長王石遞交了辭職信。據陳后來回憶，離開萬科的理由，是要為物管行業找尋尊嚴——擺脫開發商對物業管理的控制和影響。
業內一度流傳這樣一句話：萬科物業不是物業管理，而是房地產的售后服務。其發生的背景是，2001-2011年，萬科物業完完全全是為萬科地產開發“打工”，為地產的附屬業務，外接項目數為0。
來到2011年，朱保全從萬科南京被調至萬科物業。他同樣無法說服萬科——彼時的王石“頑固”地反對多元化，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對”。
2014年，花樣年(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)作為“物業第一股”沖刺IPO。來自港交所的這一聲鑼聲，終于把萬科管理層“震醒”。第二年，王石公開吆喝“萬科物業將全面市場化”。但彼時，萬科對資本的態度依然是警惕的，郁亮多次表示，暫沒有讓物業板塊上市的打算，“擔心被資本引導壞了”。
直到2020年，物業市場的聚光燈，照在即將IPO的融創服務(01516.HK)和恒大物業(06666.HK)身上，投資者終于在萬科管理層口中打探到相關上市的意向，或者說野心：“等到萬科物業成為城市服務商，區別于傳統的物業公司，才會讓其上市”、“中國多一家或少一家物業上市公司其實無所謂，但如果以城市服務商的戰略定位出現，這意義是非凡的”。
嘴上說著“在等合適時機”，實際卻已展開行動。2020年10月，萬科物業改名萬物云，logo底色從“護眼綠”變成非常有科技感的藍色。
商標和公司名字的“改頭換面”，背后是萬科對萬物云的戰略定位，以及上市態度的微妙變化。有人發現，2020年萬物云改名的同時，內部業務架構也進行了一番整理，彼時已完成上市所必需的組織框架、業務版圖乃至品牌矩陣的搭建。
也是從這時開始，朱保全明顯感覺到，萬物云在集團的地位大幅提升。以前，物業在萬科內部特別不受待見，集團開會的時候朱保全都坐在后面，坐在前排的是各個區域總經理;這兩年不一樣，朱保全坐到了第一排。
萬科對物業的重視度提升，還體現在一個細節——2020年萬科年報上用于介紹萬物云板塊的字數，幾乎是前一年的兩倍;2021年年報，篇幅較前兩年都多。
但物業的巔峰時刻并未為萬科停留。
物管行業處于估值70-80倍的風口時刻，萬物云是缺席的。財熵統計，2014-2021年，成功IPO的物企數量，達到55家。
2021年下半年以來，隨著地產行業風險爆發，與此關聯的物業板塊也遭到資本嫌棄。
碧桂園服務在2021年11月的市盈率為45左右，如今已經跌至25之下。期間其市值一度跌破千億的關口。彼時，人們對萬物云的千億估值猜想，很大程度上是基于2020年的業績，隨著2021年的成績單出爐——毛利率同比下跌8.55%，凈利率下跌13.6%，萬物云的估值必然大打折扣。
行業蟄伏之時，萬物云反倒現身資本場。最開始，萬物云化身“白衣騎士”，2021年下場收購陽光智博、伯爾尼物業等公司，暗中攢下籌碼;后來，萬物云直接遞表港交所，正式打開上市的進度條。
財熵獲悉，從向港交所遞表到通過聆訊一般需要3-6個月，再加上后續的路演、招股等約1-2個月時間，萬物云最快在今年年內就能掛牌上市。通常來說，在下半年上市的好處是，可以“兜售”下一年盈利預測的估值。到了那個時候，市場對于地產、物業的情緒都將有所改善。
很難說，萬物云此時的進場，是眾人皆醉我獨醒的冷靜和清醒，還是要追回失去日子的不甘。無論如何，在資本市場姍姍來遲的萬物云，亟需一個獨特的“賣點”——名字中帶有的“云”，成為它專屬的烙印。
一朵未成氣候的“云”
在很多公開講話中，朱保全總是會拋出諸如“平臺”、“數字化”、“遠程”、“產業互聯網”等詞語;在官網上，萬物云也標榜自己為“空間科技服務者”。
作為一家物業公司，萬物云是“非常規”的。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對財熵表示，萬物云和過去很多物業公司的區別在于，其不再局限于做物業企業的概念，而是以平臺化的方式進行，“類似鏈家和貝殼(NYSE:BEKE)的關系”。
朱保全則提到，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。朱保全和已逝的貝殼創始人左暉曾私交很好。兩年前貝殼登陸納斯達克，朱保全向左暉發信祝賀，左暉回復稱“萬科物業和貝殼的賽道都是又長又濕的雪道”。
究竟何為平臺?《平臺戰略》下的定義是：滿足雙方(或多方)市場，在一個痛點的基礎上設計出一個框架，滿足需求雙方(或多方)的對接。將概念搬運至物業行業，可以簡單理解為：將空間里的設施、設備、資產、人、商業活動等都接入系統，物業公司、供應鏈上下游等各類生態合作伙伴都可以在上面，獲得技術、流程、標準等。
目前，“衣食住行”都有了具有影響力的信息交易平臺，其中“住”走出來的是貝殼，而貝殼僅僅是覆蓋了交易端，物業服務端暫時缺位。這個藍海市場被萬物云盯上。
招股書顯示，目前，萬物云在統一采購、安防等領域的平臺化模式落地較快，支持其安防等業務的數據中心也已在成都、武漢落成。與市場上的海康威視(002415.SZ)、大華股份(002236.SZ)，甚至商湯科技(00020.HK)等一眾AI公司在安防、視覺監控領域是正面競爭的關系。
不過，在投入方面，和上述AI公司相比，萬物云則顯得沒那么大方了。其多年來累計僅投入8.3億元，而2021年一年營收就達到240億元——折算下來每年投入都不知道有沒有營收的1%。這和商湯科技30億元、65%的研發費用率有數量級的落差。
投入和產出成正比，萬物云的云“厚度”自然也值得懷疑了。新浪財經上市公司研究員肖恩曾撰文指出，“萬物云主要涉及AIOT及BPaaS解決方案，并沒有涉及云計算的IaaS層和PaaS工具層，更多的還是視覺監控的軟件系統，在智能調度層與商湯科技、曠視科技、云從科技等還存在明顯差距。”
財務數據顯示，傳統物業服務依然占萬物云營收的大頭，約55.5%來自社區空間居住消費服務;至于被寄予眾望的AIoT及BPaaS解決方案，服務營收占比僅7.8%，平臺化任重道遠。
類似創收能力有限，卻承載萬物云增長野心的板塊還有城市服務。“現在的物業企業無論大小都會說擅長做城市服務”，碧桂園服務CEO李長江提到這樣一個現象，但他同時認為，“城市服務猶如天上的月亮，掛在天上很漂亮，就是抓不到”。背后有兩個原因：類似的公共物業服務一般盈利能力相對較弱，其次是難以標準化，即使到了市場化那一步，也是沒有統一的行業標準。
目前，萬物云的商企和城市空間綜合服務營收占比36.7%，成為萬物云除傳統住宅物業服務之外貢獻最大的板塊。但分項數據顯示，城市空間整合服務僅占據微不足道的3.9%。
一般認為，商業物業服務項目的利潤較高，萬物云將表現更突出的商業物業和成績平庸的城市服務的數據合并統計，是否“別有用心”?
2019-2021年，萬物云的毛利率分別為17.7%、18.5%和17%，凈利潤率分別為8.3%、8.8%和8%，業績小幅下滑。這和疫情的宏觀因素有關——導致總體營收擴張比不上服務成本和三費的增長，也和公司的一些決策和會計處理有關。
首先，2021年萬物云并購的伯恩物業、陽光智博，雖然增加了規模，但兩家公司與萬物云在盈利方面存在差距;另外，這兩筆并購也使得萬物云的商譽，從2020年的2.06億元，增長至2021年的38.22億元，同比猛增1755%。若逐年攤銷，未來也將進一步侵蝕萬物云的利潤。
事實上，將這樣的成績放到行業范圍內比較，也不那么理想。萬物云坐擁200億級年收入規模、7億平方米在管面積，國內物管行業只有碧桂園服務能與其比肩。然而，財熵梳理數據發現，萬物云17%的毛利率、不足8%的凈利潤，和碧桂園服務、金科服務(09666.HK)、融創服務、旭輝永升服務(01995.HK)等差距明顯。
萬物云對此是清楚的，朱保全對公司的行業定位是“口碑第一，堅持有節制的市場增長”、“客戶信任遠比毛利率重要”。但在另一個場合，他卻對萬物云各業務提出硬性的增長要求——“萬物云旗下住宅物業控制增速在30%以內，而商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速”。
某種程度上，萬物云正在做的，是它此前所不屑或者不愿意做的行為。
朱保全曾痛批收并購模式，言語中流露出對碧桂園服務瘋狂擴張的鄙視：“高額的收并購背后，會帶來一次非常嚴重的隱憂”。但如今的萬物云，不僅也開始“買買買”，還高調宣布：“未來萬物云還會投資一些物業公司，由他們來購買我們的科技服務，這就像貝殼系的德佑”。嘴上說“并不追求規模”，朱保全的用詞卻是“現在大的都不算大”，似乎萬物云還要有更大的空間。
朱保全也曾說過，“物業公司做社區增值服務，不如多花點心思把物業服務本身做好”、“希望少一些利潤的游戲，少一些商業的假象，多一些時間在基層員工，多一些行業的真實價值創造”。但轉過頭，萬物云卻準備在新業務上激進發力，對外講述“概念”的故事。
前幾年萬物云是一副不與資本為伍的“傲嬌”姿態，郁亮聲稱對高估值是“恐懼”的，朱保全說“身處輕資產服務業，有充沛的經營性凈現金流，本不需要上市”。但這句話后面有轉折：“上市是證明獨立的一步，輕資產公司也需要找到融資之后的投資路徑”。
按照郁亮此前的標準，只有成功轉型為“城市服務商”才上市，上市是萬物云的一場“成人禮”，但如今處于上市關口的萬物云，是否還是郁亮當初設想的模樣?
招股書顯示，萬科仍是萬物云的最大客戶，但收入占比已經降至16%，關聯交易的風險較小;同時，萬物云的外拓能力十分強悍——2021年新增合約面積中，外拓業務占比超70%。也就是說，萬物云2.8億平米的新增合約面積中，將近2億平米都是外拓來的。
萬物云似乎已經在萬科體系中自成一派了。但一個不可忽視的風險是，物業的外接項目一般收繳率較慢，兩年前萬物云內部這個數字為低于70%。彼時，朱保全指出，“3年左右時間才能把收繳率提上來”。
那是一場演講，主題是“物業的本質”。朱保全提了一個問題：“物業的故事，到底是物業人的故事還是投資商的故事?”
他的回答是：“大概率還是開發商的故事。”
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