“如果批貸、放貸的時(shí)間超過(guò)15天，就會(huì)被開(kāi)發(fā)商直接淘汰出局。”身為四大行上海某支行的信貸經(jīng)理，王成手握20個(gè)房貸申請(qǐng)，已經(jīng)連軸轉(zhuǎn)了10天。這樣的放貸速度，王成近幾年從沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

不僅是新房，二手房放貸速度同樣在加快。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪上海多家銀行發(fā)現(xiàn)，二手房貸款從審批到放款的時(shí)間，普遍由去年下半年最長(zhǎng)4-6個(gè)月，縮短至年初1個(gè)半月到2個(gè)月。

包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行在內(nèi)的多家銀行的信貸經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，目前銀行二手房房貸全流程在1個(gè)月左右。

不僅放貸速度加快，去年下半年以來(lái)嚴(yán)查的首付資金來(lái)源和工資卡流水雙倍覆蓋貸款額度的政策也有所放寬，各家銀行貸款額度充裕、放款指標(biāo)上漲，銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)放按揭貸款的信貸經(jīng)理久違地忙碌起來(lái)。

一個(gè)天上，一個(gè)地下

喬心是上海閔行區(qū)一家本地中介店長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)變化感知靈敏。“現(xiàn)在二手房貸款審批加放款，基本一個(gè)月就完成了，最慢也不會(huì)超過(guò)一個(gè)半月”，大概恢復(fù)到了2020年時(shí)，屬于近幾年的正常水平，和去年相比，簡(jiǎn)直一個(gè)在天上，一個(gè)在地下，去年最慢時(shí)，通常要4個(gè)月甚至半年。

新房貸款的審批放貸速度比二手房更快，“創(chuàng)了紀(jì)錄”，王成必須在15天內(nèi)完成審批、放貸等工作，這些工作在過(guò)去通常需要一個(gè)月左右。

銀行有一套固定的批貸體系，加速，對(duì)王成意味著加班。例如，在組合貸款中，商業(yè)貸款和公積金貸款要分別錄入不同的系統(tǒng)中，會(huì)有多個(gè)環(huán)節(jié)、多人經(jīng)辦，走3-4關(guān)的確認(rèn)流程，最終由行長(zhǎng)點(diǎn)擊確認(rèn)。

目前，王成手上收到了20多單房貸材料，這已經(jīng)讓他連軸轉(zhuǎn)了10天，“時(shí)間很趕，每天回家都要加班”。

材料全部準(zhǔn)備好的情況下，抵押證出來(lái)第二天就能放款，“比2020年還要快”。去年慢是因?yàn)轭~度緊張，貸款客戶(hù)資料收進(jìn)來(lái)需要排隊(duì)，而現(xiàn)在，是銀行在等客戶(hù)。

供需變化也使得放款條件比2021年下半年寬松。

“現(xiàn)在不查首付流水，工資流水也不需要兩倍覆蓋房貸。”農(nóng)業(yè)銀行一位信貸經(jīng)理介紹，收入證明能達(dá)到貸款金額的兩倍以上就行，也可以開(kāi)稅前收入金額。

銀行對(duì)貸款人資質(zhì)審核的嚴(yán)格程度與銀行貸款可用額度密切相關(guān)。

某國(guó)有銀行信貸部門(mén)經(jīng)理介紹，2021年下半年，受到個(gè)人住房貸款余額占比“紅線”影響，上海多家銀行的貸款審批、放貸速度放緩，一些銀行甚至陷入“停貸”局面。有些銀行為了讓客戶(hù)少貸一點(diǎn)，只認(rèn)稅后到手收入，甚至有些銀行要求客戶(hù)只能選擇“等額本金”的還款方式，因?yàn)榈阮~本金第一個(gè)月的月供比等額本息的月供要大，對(duì)客戶(hù)收入的要求也就更高了，“變著法讓客戶(hù)少貸一點(diǎn)”。

而今年，不僅紅線的事情沒(méi)有提了，過(guò)去月底額度緊張的情況也不復(fù)存在，“沒(méi)有一家銀行說(shuō)額度的問(wèn)題了，多多益善”。

放貸KPI上調(diào)

去年因?yàn)轭~度不夠絞盡腦汁勸退貸款人的王成，今年又開(kāi)始為業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)而發(fā)愁。

疫情影響使得房貸業(yè)務(wù)停滯了近兩個(gè)月，這也導(dǎo)致信貸經(jīng)理們“壓力山大”，5月底，王成和一些同事就曾因?yàn)闃I(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)受到批評(píng)。

央行上海總部的數(shù)據(jù)也顯示，今年4、5月份，上海住戶(hù)部門(mén)貸款顯著下滑，分別較同期減少了279億元和106億元，其中，中長(zhǎng)期貸款(主要是房貸)則減少205億元和129億元。

在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、提振消費(fèi)的宏觀趨勢(shì)下，相關(guān)部門(mén)對(duì)銀行貸款也有一定要求。王成所在支行包括房貸、個(gè)人信用貸款等指標(biāo)的任務(wù)量比去年同期上浮了20%-30%。

各家銀行額度放開(kāi)也導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。以前有額度控制，不能無(wú)限接單、放款，現(xiàn)在每個(gè)銀行都在搶額度。

上海某四大行一位信貸經(jīng)理介紹：“每個(gè)銀行都不想落后，現(xiàn)在行里面挺著急的。”如果別的銀行新增多了，我們的成績(jī)就保不住了，當(dāng)“不進(jìn)則退”落到個(gè)人身上，就要扣信貸經(jīng)理的績(jī)效，工資自然會(huì)受到影響。

王成和同事們一方面開(kāi)始向合作中介多要一些二手房貸款來(lái)做，另一方面，新房項(xiàng)目也成了爭(zhēng)搶的“香餑餑”。

“二手房的單子比較零散，但新房一個(gè)項(xiàng)目就能換回?cái)?shù)千萬(wàn)貸款。”上述四大行信貸經(jīng)理近期合作的一個(gè)位于上海寶山的新房項(xiàng)目中，“擠”進(jìn)了十幾家合作銀行。

去年，一個(gè)新房項(xiàng)目的簽約現(xiàn)場(chǎng)可能也就4-5家銀行坐鎮(zhèn)，只要銀行有額度，就能和開(kāi)發(fā)商合作。現(xiàn)在得“拼關(guān)系”，各家銀行都在比拼放貸速度，開(kāi)發(fā)商會(huì)傾向于和合作開(kāi)發(fā)貸的銀行合作。

經(jīng)營(yíng)貸暗流涌動(dòng)

資金端松動(dòng)的情形下，上海的第三方貸款中介公司也活躍了起來(lái)。這類(lèi)公司活躍于貸款客戶(hù)與銀行之間，幫銀行篩選客戶(hù)的同時(shí)，也輔助客戶(hù)拿到貸款、規(guī)避拒貸，他們雖然并不代理銀行信用貸款產(chǎn)品，但與銀行有一定程度的合作。

一家位于陸家嘴的貸款中介公司中介羅齊介紹，銀行推新產(chǎn)品、出臺(tái)新政策，都會(huì)派人來(lái)公司做業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

羅齊和同事們近期也變得異常忙碌——忙著打電話、找客戶(hù)。“銀行信貸產(chǎn)品、額度增多，我們幫銀行推的產(chǎn)品也多了。需要大量找客戶(hù)，消化額度。”他表示，不同客戶(hù)符合不同銀行的基本要求，我們就會(huì)把這個(gè)客戶(hù)帶到相應(yīng)銀行去做。每個(gè)客戶(hù)的條件不一樣，銀行的門(mén)檻和相應(yīng)的要求也不一樣，我們負(fù)責(zé)匹配和篩選。

今年6月，羅齊的公司簽單的50筆貸款業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)貸占到了31筆，其中50%是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。“比如一些公司的條件不夠格，需要包裝做貸款。剩余的單子都是房貸客戶(hù)”。

羅齊介紹，一類(lèi)是房子已經(jīng)買(mǎi)好了選擇抵押，將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營(yíng)貸節(jié)省利息，另一類(lèi)則是購(gòu)房資金不夠，選擇先借錢(qián)全款購(gòu)房，再抵押套現(xiàn)還錢(qián)。

他算了一筆賬，經(jīng)營(yíng)貸利率最低可以到3.5%左右，通常銀行綜合利率在年化4%-4.5%左右，普遍低于上海首套房貸利率。而注冊(cè)一個(gè)公司包括包裝費(fèi)用，最高不過(guò)1萬(wàn)元，就能置換出比房貸利率更低的貸款，全程支出較大的是墊資全款買(mǎi)房的過(guò)橋費(fèi)用。

一些銀行的信貸經(jīng)理甚至存在這樣的反常心態(tài)：放出去的經(jīng)營(yíng)貸被用來(lái)買(mǎi)房，反而放心，被用來(lái)做生意則很謹(jǐn)慎。因?yàn)樯虾５姆孔邮呛芎玫馁Y產(chǎn)，買(mǎi)房客戶(hù)還款愿意更強(qiáng)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)相對(duì)安全，而做生意萬(wàn)一虧損，壞賬的風(fēng)險(xiǎn)更大。

雖然政策端松動(dòng)，但目前選擇經(jīng)營(yíng)貸或個(gè)人信用貸款買(mǎi)房的客戶(hù)并不多。喬心表示，審批方面，信用貸可以多貸一兩家，但仍要根據(jù)公積金繳費(fèi)情況、收入情況來(lái)評(píng)估。而且信用貸期限短，月還款金額高，加上住房貸款，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，壓力會(huì)比較大，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

上述農(nóng)業(yè)銀行某信貸經(jīng)理也向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，雖然目前審批房貸的銀行不查首付流水，但銀行會(huì)監(jiān)測(cè)消費(fèi)貸款資金流向。“流入股市、房市要被收回的”。

喬心所在門(mén)店上半年只做了兩單涉及經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的單子——一筆在3月前，一筆在6月后。

這與市場(chǎng)整體情況有關(guān)，喬心介紹，二手房目前成交量剛剛恢復(fù)到疫情前的三分之一左右，觀望的客戶(hù)比較多。而經(jīng)營(yíng)貸需要拿到房產(chǎn)證才能辦理，新房期房等待房產(chǎn)證時(shí)間較長(zhǎng)，一般購(gòu)房者也不會(huì)選擇經(jīng)營(yíng)貸款。

此外，“三價(jià)取低”等政策還在執(zhí)行，但限制二手市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的“核驗(yàn)價(jià)”已經(jīng)有所松動(dòng)。

2021年8月，上海各銀行審核二手房貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三價(jià)取低審批貸款額度。受此調(diào)控影響，二手房購(gòu)房人的可貸額度大幅削減。

上海松江區(qū)一家大型連鎖中介人員介紹，銀行評(píng)估價(jià)格提升至交易價(jià)格的7-8成，過(guò)去則一直維持在6成左右。

喬心也有類(lèi)似感受，“成交價(jià)格變化并不大，但是銀行評(píng)估價(jià)漲了，單價(jià)從5萬(wàn)3漲到了7萬(wàn)1”。

房屋核驗(yàn)價(jià)提高，吸引了一部分原本首付不夠的客戶(hù)前來(lái)看房，同時(shí)，銀行放款時(shí)間明顯改善也極大縮短了交易周期，這也利好置換客戶(hù)。

上述連鎖中介人員介紹，其所在門(mén)店目前帶看量已經(jīng)恢復(fù)到3月份的7成左右，但他認(rèn)為“成交恢復(fù)還需要等待”。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海6月份二手房成交量在1.5套左右，雖然低于去年同期的2.5萬(wàn)套。但已經(jīng)為今年上半年最高水平。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示：“6月以來(lái)，二手房的新增掛牌量恢復(fù)到正常水平。這些先行指標(biāo)在恢復(fù)，預(yù)示短期反彈可以持續(xù)。樂(lè)觀估計(jì)，下半年有機(jī)會(huì)看到2萬(wàn)套/月以上的交易量。”

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