恒大2.44萬億負債帶給吃瓜群眾心靈的沖擊還沒過去，“宇宙最大房企”碧桂園又出事了。8月8日，碧桂園相關(guān)人士向媒體表示，公司“出現(xiàn)了階段性流動壓力”。

走到這一步，吃瓜群眾心知肚明，距離公司“公開市場違約”也就是俗稱的暴雷，已進入倒計時。

碧桂園這一輪危機的爆發(fā)堪稱典型，先是高管突然減持，然后大股東向境外巨額“捐贈”，騷操作引發(fā)傳言四起，不明來源的對話截屏，難辨真假的小作文，在社交媒體逐步發(fā)酵，終于傳導到“股債雙殺”，如無斷然措施，恐將重蹈恒大覆轍。

(相關(guān)資料圖)

經(jīng)歷了眾多房企暴雷事件后，吃瓜群眾已經(jīng)不再對“地產(chǎn)ICU”又添一員感到意外，但還是有不少人會問，中國房地產(chǎn)市場黃金二十年的巨額財富，高房價賣出來的龐大銷售額，頭部房企歷年積累的高利潤，怎么就仿佛一夜之間化為泡影？

千言萬語歸于一個問號：恒大碧桂園們的錢到哪里去了？作為地產(chǎn)“老司機”，我來給列位看官算個粗賬，雖然只是毛估估，答案就在其中。

暴雷房企的錢，第一大塊是買地去了。

暴雷潮之前，民營房企的土儲一般為年銷售額的三倍左右，這樣可以滿足三年內(nèi)的開發(fā)需求。然后邊開發(fā)邊補貨，滾動拿地，始終保持“手中有糧，心里不慌”的狀態(tài)。

這種囤地模式是近20年地價/房價單邊上漲造就的，頭部房企都曾經(jīng)是該模式的受益者。

恒大碧桂園當年的銷售峰值在六七千億，按三倍推算是2萬億左右的土儲貨值。恒大今年7月補發(fā)的2022年財報披露，截至2022年12月31日，集團擁有土地儲備2.1億平方米。按照每平米1萬元售價簡單估算，差不多就是2萬億貨值。

恒大主攻二三四線，拿地體量大，談判能力強，成本按二折毛估估，土儲用了4000億左右。現(xiàn)在這市道，號稱的2萬億貨值，變現(xiàn)能力要大打折扣。

第二大塊是支付融資成本。

還是拿已經(jīng)暴雷的恒大來估算，2.44萬億債務(wù)里有7210億的合同負債，這一塊是預收的購房款，對應(yīng)著那些未完成交付的樓盤；有息負債則是1.72萬億左右。

類似恒大這樣激進的房企，暴雷前早已不容易拿到足夠多的銀行貸款了，還得到市場上四處找錢。在相關(guān)政策收縮前，信托是房企融資一大渠道，其他包括美元債，員工理財，商票，等等，利息都在兩位數(shù)以上。

這些有息負債在暴雷前，都是照常支付利息的。兩位數(shù)的利息，滾動式還本付息，這些年來支付的融資成本，毛估估大幾千億是有的。

第三塊，是高稅費。房地產(chǎn)行業(yè)久有暴利之名，又是政策調(diào)控對象，長期擔負高稅費。

有人曾算過，萬科的利潤與納稅額比例為1：2.68，也就是說如果賺到1元錢，就得上交將近2.68元的稅費。恒大碧桂園們可以類推，這里就不細說了。

第四塊，是高分紅。

如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分紅的，驚不驚喜意不意外？

房企由于是預售制，銷售確認為收入有長達一兩年的周期，財務(wù)操作空間大。利潤雖然有可能是假的，分紅肯定是真的。民營房企股權(quán)較為集中，大股東往往拿著一半以上的股權(quán)，分紅一大半落到自己手上了。

據(jù)統(tǒng)計，2016年到2020年，恒大累計分紅939億。許老板持股恒大約75%股份，可以拿走分紅的四分之三。比如2018年恒大分紅186億，許老板自己分了140億。

就在暴雷前夕的2021年上半年，恒大還在討論分紅事宜，你品，你細品。

第五塊，是多元化的高學費。

有個段子說不怕敗家子吃喝玩樂，就怕敗家子瞎投資。用在喜歡搞“多元化”的房企身上，再合適不過。

恒大造車，推冰泉，碧桂園搞機器人，每一筆學費，都是幾十個小目標起步。萬達當年搞網(wǎng)絡(luò)科技集團，后來果斷止損，幾年下來，成本以百億計。王健林自己也說，后悔給了網(wǎng)絡(luò)科技集團負責人曲德君太多的錢。

想想也是，公子再怎么造，可能也造不了這么多。

第六塊，是高薪酬。

恒大前總裁夏海鈞，曾經(jīng)以年薪2.7個億，榮膺“打工皇帝”之名。

這還算不上是天花板。業(yè)界傳言，托“同心共享”的跟投機制之福，頂級房企一位區(qū)域總裁曾經(jīng)拿到過10個小目標級別的年收入。

其他房企沒那么夸張，但高管幾百萬到千萬，中層一兩百萬，高經(jīng)四五十萬，管培生月薪過萬起步，是業(yè)內(nèi)常態(tài)。

加上員工數(shù)量多，恒大碧桂園都在10萬級，千億房企員工過萬，管理崗位也是層層疊疊，這一塊開銷真不是個小數(shù)。一旦暴雷，高管都是“提桶跑路”，其肥可知。

第七塊，是高費用。

房企日子好的時候，鮮花著錦，烈火烹油，管理費，營銷費，各種人吃馬喂大手大腳，不在話下。其中的跑冒滴漏，在所難免。房企高管貪腐，也是屢見不鮮。

很多項目的營銷費用是按銷售額的1%花，房地產(chǎn)項目又都比較大，累積起來亦很可觀。

作為地方的大戶，房企自然是各路神仙妖怪緊盯的目標。捐贈，贊助，吃拿卡要，你懂的。

想必看官們也明白了，房企這些必要的不必要的各種支出，都建立在市場上行、房價不跌的基礎(chǔ)上，一旦形勢逆轉(zhuǎn)，照上面的搞法，不暴雷才怪。

關(guān)鍵詞：