匯率和房價有什么關系？
著名經濟學家、中國政法大學教授、博士生導師楊帆在鈦媒體2022T-EDGE全球創新大會發表了題為《匯率與房價的關系》主旨演講。
他表示，買房子的本質上是投資而不是消費，和股票市盈率是一個概念，租售比就相當于股票市盈率，如果當前租售比無法回收成本，也就不會購入房產。
(資料圖)
目前，很多地方房租和房價比值是1:50，更高的可能是1:100。也就是說，買房子出租，很難回收成本。但買房行為還在發生，究其原因，楊帆指出，“其實要的不是房租收益，而是房價看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益。”
2008年以來，中國房價連漲15年。楊帆認為，按照經濟規律，接下來房價會跌，如果還不跌，房地產業就還是不能啟動。
楊帆也指出，目前正處于一個矛盾的境況，“房價下跌，大家看漲，才會買房，也就是說，即便有錢，也得等房價先下跌，再等到看漲預期，有預期才會買房，看跌預期之下，有錢也不會買。”
以下為楊帆演講實錄，略經鈦媒體App編輯：
大家好，我是楊帆，很高興參加全球創新大會，我現在開始我的發言，我的題目是《匯率與房價的關系》。
第一個問題房租與房價。房地產是投資品，房價不計入CPI（消費者物價指數），房租是消費，應該計入CPI。但是中國的統計中大大低估了房租。因為我們對租房沒有收稅，大部分房租無法統計。就虛擬房租來說，中國自住房比例很高，但自住房也是投資品，自己把房子租給自己，這部分的虛擬房租也應該算進去。如此一來，中國的CPI會提高很多。
為什么房價不計入CPI？因為買房子的本質上是投資而不是消費。和股票市盈率是一個概念，比如利率是4%，投資買套房后用20時間年必須回收成本，租售比就相當于股票市盈率，如果無法回收成本，也就不會購入這套房。
但是，大家都不認為買房子是投資，而且房租和房價現在也不是1:20，很多地方是1:50，更高的可能是1:100。也就是說，買房子出租，20年根本不能回收成本。
為什么還要買房？其實要的不是房租收益，而是房價看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益。這是兩部分，必須要分開，有本質的區別。
2008年以來，中國房價連漲15年，漲了5-10倍，甚至更高，這肯定已經過高。按照經濟規律，接下來房價會跌下來，或者房租漲上去。
以后房租可能會微漲，但漲不了那么高。所以，房價早應該跌下來。之所以不跌，一是本身存在的壟斷，二是宏觀上不敢讓房價跌下來，但是拖住的價格的同時，成交量減少了。
經濟基本關系是價格和數量的關系，而且更重價格，人為維持了高價，數量就會降低。隨著房地產成交量的下降，房地產業就會長期低迷。市場經濟得有交易才有市場，真正的價格是在大量交易中的價格，沒有交易就沒有市場，這幾年很多公司已經維持不住。
需要注意的是，宏觀的干預手段是想維持房價進入緩慢的長期下跌過程，人民的收入提高之后，逐步消化房價，但現在肯定達不到，近幾年，人民收入不佳。或者換一個思路，股市好的時候，大家在股市里賺了錢，就能買房，但股市也在長期低迷中。總體來說，人民的收入只有下降沒有上升，也不會買房。還有一個因素，房價本身過高，人民有錢也不買，等著房價下跌。
這帶來了很大的矛盾，房價下跌，大家看漲，才會買房，也就是說，即便有錢，也得等房價先下跌，再等到看漲預期，有預期才會買房，看跌預期之下，有錢也不會買，這是目前的情況。
第二個問題，匯率和房價下跌必居其一，或者人民幣貶值，或者房價下跌。前一段時間，人民幣已經經歷貶值，現在進入升值階段，至少明年一年人民幣都處在升值趨勢中。那么，這種情況下房價應該下跌了，如果還不跌，房地產業就還是不能啟動。
這里面人民幣和房價的關系涉及到兩個基本理論，一是購買力平價，二是利率平價。
購買力平價是衡量人民幣購買力的指標，如果拋開房地產，不算房租和房價，大家手里的人民幣在購買一把商品時是值錢的，但是一拿來買房子，就極其不值錢了。
利率平價中，如果把中國和美國利率比作投資收益率，會更接近實際。舉例來說，中美之間存在房價差，中國房價突然漲了10倍，但美國房價沒變，那么中國有房子的人賣掉房后就會賺到10倍的人民幣，再拿這些錢換成外匯，去美國買房。在二十年前，做這個買賣的都賺了錢，這就是利率平價起到的作用。到后來，這一套操作被管住了。
以上是我對金融領域的觀點，很高興在全球創新大會與大家做交流，謝謝大家。
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